Reclamaciones legales por daños en vivienda alquilada

Qué son daños en vivienda alquilada

Cuando hablamos de reclamaciones por daños en vivienda alquilada nos referimos a desperfectos materiales que afectan a la habitabilidad, salubridad o uso normal de la casa. Pueden ser consecuencia del desgaste por el paso del tiempo, de una mala conservación por parte del arrendador, de un uso negligente del inquilino o de causas externas como filtraciones de la comunidad, fenómenos meteorológicos o trabajos defectuosos de terceros. Identificar con precisión el origen es clave, porque de ello dependerá quién debe reparar y quién responde económicamente.

Entre los daños más habituales destacan las humedades por capilaridad o condensación, filtraciones provenientes de cubiertas o patios, roturas de tuberías, fallos en la instalación eléctrica, carpinterías que no ajustan, persianas descolgadas, electrodomésticos incluidos en el arrendamiento que dejan de funcionar o plagas que comprometen la salubridad. También cuentan los daños estéticos relevantes (pintura levantada, azulejos caídos) cuando impiden el disfrute normal del inmueble o revelan un problema estructural.

• Daño funcional: impide usar una instalación (calentador, placa, cierre de ventanas).
• Daño higiénico-sanitario: humedades, moho, plagas.
• Daño estructural: grietas, cubiertas, pilares (habitualmente a cargo de propiedad).
• Daño por mal uso del inquilino: roturas por negligencia o manipulación indebida.

Marco legal y responsabilidades

El punto de partida en España es la normativa de arrendamientos urbanos y el propio contrato. De forma general, el arrendador debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, realizando las reparaciones necesarias para mantenerla apta para el uso convenido. El inquilino, por su parte, debe hacerse cargo de pequeñas reparaciones por el desgaste derivado del uso ordinario y responder de los daños causados por su culpa o la de las personas que conviven o visitan el inmueble. La comunidad de propietarios puede intervenir cuando el origen del daño es un elemento común (cubierta, bajante, fachada), y en tal caso su aseguradora suele gestionar la reparación y, en su caso, la indemnización.

Para asignar responsabilidades se analizan el origen, la previsibilidad y el control del riesgo. Si una caldera incluida en el arrendamiento falla por antigüedad, lo normal es que el propietario asuma la sustitución. Si la avería proviene de un mal uso del inquilino, la reparación recaerá sobre este. Cuando la causa es un tercero (por ejemplo, la empresa de mantenimiento o el vecino superior por rotura de manguera), procede dirigir la reclamación contra él o su aseguradora, sin perjuicio de que, como inquilino, exijas al arrendador que gestione la solución por su posición de propietario.

Pruebas y peritajes eficaces

La credibilidad de tu reclamación depende de las pruebas. Documenta el daño desde el primer momento con fotos y vídeos con fecha, describe el impacto en el uso de la vivienda y conserva todas las comunicaciones. Un parte de intervención del técnico (fontanero, electricista) aporta el nexo causal. Cuando hay humedades o filtraciones persistentes, un informe pericial independiente delimita origen, alcance y soluciones técnicamente adecuadas, así como el coste estimado.

• Reportaje fotográfico antes, durante y después.
• Presupuestos comparados (al menos dos) con desglose de partidas.
• Partes de asistencia técnica y facturas.
• Informe pericial cuando el daño es controvertido o estructural.

Si la vivienda queda temporalmente inhabitable, registra gastos asociados (hotel, guardamuebles, transporte) y justifícalos con facturas. Podrán reclamarse como daño emergente cuando exista relación causal directa y necesidad.

Comunicación formal y burofax

Tras el aviso por canales informales (teléfono o mensajería), eleva la comunicación a una forma fehaciente si no hay respuesta ágil. El burofax con certificación de contenido y acuse de recibo deja constancia de tu requerimiento, fija plazos y preserva tus derechos. Expón el problema, su origen probable, adjunta pruebas y presupuestos, solicita reparación o indemnización y advierte de que, si no se actúa, realizarás la reparación urgente por cuenta del responsable o iniciarás acciones legales.

• Encabezado con datos de contrato (fecha, dirección, partes).
• Descripción precisa del daño y fecha de detección.
• Referencia a normativas contractuales y legales sobre conservación.
• Plazo razonable de respuesta (48–72 h en urgencias; 7–10 días en no urgentes).
• Advertencia de acciones y petición de confirmación por escrito.

Reparaciones urgentes vs mejoras

Distinguir entre reparación necesaria y mejora opcional evita conflictos. Son reparaciones necesarias aquellas que restablecen la habitabilidad o el funcionamiento normal: arreglar una fuga, sustituir un termo averiado, reparar un cuadro eléctrico inseguro. Las mejoras (por ejemplo, cambiar encimeras por estética o instalar un equipo superior) no son exigibles si el elemento previo cumple su función. En urgencias —fugas activas, riesgo eléctrico— el inquilino puede actuar para mitigar daños y reclamar el coste, siempre que notifique de inmediato, conserve facturas y no supere lo indispensable.

• Urgencia: riesgo para personas o bienes, agua en curso, cortocircuitos.
• No urgente: pintura desconchada sin humedad activa, ajustes de carpintería.
• Coste proporcionado: elige soluciones equivalentes, no de lujo.

Plazos y prescripción

Los plazos condicionan tu estrategia. En daños continuados (humedades, filtraciones periódicas), la prescripción suele computarse desde la consolidación del daño o la última manifestación. Para gastos de reparación adelantados, el reloj comienza cuando puedes reclamar su reembolso. Además, los plazos contractuales para avisar averías pueden exigir comunicación “inmediata” o “dentro de las 24–48 horas” para evitar agravamiento. Aunque cada caso requiere análisis, actuar pronto, documentar y requerir formalmente detiene excusas y facilita acuerdos o, llegado el caso, la reclamación judicial con garantías.

• Anota fechas clave: detección, aviso, visitas técnicas, presupuestos, reparaciones.
• Conserva resguardos de envíos fehacientes.
• Valora interrupciones de prescripción mediante reclamación extrajudicial fundada.

Cálculo de indemnización

La indemnización busca dejarte en la situación anterior al daño. Incluye el coste de reparación necesaria (mano de obra y materiales a precio de mercado), el daño emergente (gastos derivados: pintura adicional por manchas, molduras, limpieza) y, cuando procede, lucro cesante (pérdida de uso: habitaciones inutilizadas, imposibilidad de habitar, cierre temporal). También pueden reclamarse bienes muebles dañados (colchones, ropa, electrónica) si se acredita su relación con el siniestro, antigüedad y valor de reposición.

• Presupuesto base: solución técnica adecuada, no la más cara.
• Daños en enseres: fotos, tickets, valoración por antigüedad/estado.
• Pérdida de uso: días sin habitabilidad × renta diaria proporcional.

Vías extrajudiciales

Antes de acudir a tribunales, intenta la solución amistosa con propietario, administrador de fincas o aseguradoras implicadas. Aporta informe técnico, presupuestos y una propuesta concreta: reparación en un plazo, asunción de costes o indemnización cerrada. La mediación o el arbitraje de consumo (cuando hay empresas implicadas) pueden acelerar acuerdos y reducir costes. En siniestros con aseguradoras, reclama número de expediente y solicita valoración por perito. Si las posiciones se acercan, formaliza un acuerdo por escrito, con calendario de obras y pagos, y cláusulas de verificación.

• Acta de reparación aceptada y firmada por las partes.
• Calendario de obra y acceso a la vivienda.
• Condición de pago contra finalización y revisión.

Demanda judicial: paso a paso

Si no hay acuerdo, prepara la vía judicial. Define a quién demandas (propietario, comunidad, vecino, empresa) según el origen. Reúne contrato, inventario, comunicaciones, informes y facturas. En daños de cuantía moderada puedes acudir a un procedimiento verbal; en cuantías superiores o supuestos complejos, al ordinario. Solicita, en su caso, medidas para asegurar la prueba (inspección judicial) o cautelares si persiste el riesgo. La demanda debe exponer hechos, fundamentos y una petición clara: reparación, pago de factura, indemnización por pérdida de uso y costas.

• Legitimación pasiva correcta (quién responde).
• Cuantía bien calculada y acreditada.
• Prueba pericial clara y concluyente.
• Petición de intereses y costas cuando proceda.

Preguntas frecuentes