¿Puedo denunciar a mi casero por falta de mantenimiento?

Qué es “falta de mantenimiento” y marco legal

La expresión “falta de mantenimiento” se refiere a la ausencia de conservación y reparaciones necesarias para que la vivienda arrendada se mantenga en condiciones de habitabilidad y uso normal durante el contrato. En el contexto español, el régimen general se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el Código Civil. La LAU impone al arrendador el deber de realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino por mal uso. Por tanto, hablar de falta de mantenimiento no es una cuestión estética, sino de conservación: calefacción inoperativa en invierno, instalaciones eléctricas defectuosas, filtraciones de agua, humedades persistentes, goteras, cierres y ventanas que no ajustan, o elementos estructurales que comprometen seguridad o salubridad.

Para que exista base legal de reclamación, el defecto ha de ser relevante y no meramente menor. Un grifo que gotea puede no justificar una denuncia, pero una fuga que provoca daños o una caldera que deja la vivienda sin agua caliente sí. Además, el concepto de “habitabilidad” se apoya en normativa técnica y de salubridad (como condiciones mínimas de ventilación, estanqueidad, seguridad eléctrica o térmica). Si el casero incurre en inacción pese a comunicaciones formales, se puede reclamar su cumplimiento, exigir rebaja de la renta proporcional, pedir indemnización por daños y perjuicios o, en casos de gravedad, resolver el contrato.

Es importante diferenciar entre el desgaste por uso ordinario (a cargo del arrendador) y los pequeños arreglos por uso diario (a veces imputables al inquilino). También hay que atender a lo pactado en el contrato: no pueden trasladarse al inquilino obligaciones que la ley asigna al propietario si eso merma derechos irrenunciables. Con estos cimientos, podrás decidir con criterio si procede denunciar a tu casero por falta de mantenimiento o actuar por vías previas más ágiles y eficaces.

Obligaciones del arrendador y del inquilino

La obligación principal del arrendador es conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, asumiendo las reparaciones necesarias sin repercutirlas como subida de renta. Esto incluye arreglos de instalaciones esenciales (agua, gas, electricidad, calefacción), saneamiento, cerramientos y elementos que afecten a la estanqueidad (techo, paredes, ventanas) o a la seguridad (puertas, persianas, barandillas). Quedan fuera los daños causados por culpa o negligencia del inquilino, o los “pequeños gastos por el desgaste del uso” (cambios de bombillas, pequeñas piezas de desgaste, mantenimiento ordinario).

El inquilino, por su parte, debe usar la vivienda con diligencia, comunicar los desperfectos con prontitud y permitir el acceso para las reparaciones en horario razonable. No puede realizar obras sin consentimiento salvo que sean estrictamente necesarias y urgentes para evitar daños mayores (en cuyo caso, deberá informar inmediatamente y justificar el carácter urgente). También debe asumir los pequeños gastos derivados del uso ordinario, como el sellado de una junta de silicona deteriorada por el paso del tiempo si el arreglo es mínimo y no afecta a la habitabilidad global.

• Arrendador: conservación, reparaciones estructurales y de instalaciones.
• Inquilino: uso diligente, comunicación de incidencias y pequeños gastos de mantenimiento ordinario.
• No imputables al inquilino: defectos previos al contrato o vicios ocultos que merman la habitabilidad.

Entender esta distribución de obligaciones te ayudará a decidir si lo que sufres es una mera molestia, un gasto menor que te corresponde o una auténtica falta de mantenimiento que debe asumir el casero y que, en su caso, puede justificar una reclamación formal o incluso una denuncia.

Cómo reunir pruebas eficaces

La calidad de tus pruebas determina en gran medida el éxito de la reclamación. Empieza documentando con fotografías y vídeos fechados cada incidencia (goteras, manchas de humedad, moho, desconchados, cables expuestos, caldera con error, etc.). Incluye planos de situación (por ejemplo, vídeos que muestren contexto del cuarto o la fachada) para acreditar origen y alcance. Complementa con testigos (vecinos, amigos) y, si la avería afecta a bienes propios (muebles, equipos), conserva facturas de compra y fotos del daño.

Guarda un registro cronológico de comunicaciones: emails, mensajes y, sobre todo, burofaxes o cartas certificadas con acuse. Anota llamadas con fecha y resumen. Si hubo visitas de técnicos, solicita partes de trabajo, presupuestos y diagnósticos por escrito. Un informe pericial independiente puede ser decisivo en casos de humedades estructurales o instalaciones defectuosas, especialmente cuando el casero discute la gravedad o el origen del problema.

• Pruebas visuales: fotos y vídeos con fecha y contexto.
• Pruebas documentales: presupuestos, facturas, partes de reparación, informes técnicos.
• Rastro de comunicaciones: burofax, email, mensajes guardados.
• Daños y perjuicios: tickets y facturas de bienes dañados, alojamiento alternativo, pérdida de jornadas.

Cuanto más ordenado y verificable sea tu dossier, más fácil será demostrar que existe falta de mantenimiento, que el casero fue avisado y que el problema persiste. Esta diligencia también favorece soluciones amistosas antes de litigar, pues el propietario evalúa el riesgo de perder en juicio ante un inquilino que lo tiene todo documentado.

Reclamación previa: comunicaciones y burofax

Antes de “denunciar”, lo eficaz es requerir formalmente al casero para que repare. Comienza con un aviso amable por escrito describiendo la incidencia, el riesgo para habitabilidad y proponiendo fecha de visita de técnico. Si no hay respuesta, envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. En él, detalla hechos, adjunta evidencia y fija un plazo razonable para actuar (p.ej., 5–10 días en problemas no urgentes; 24–48 horas si es urgente). Indica que, de no atenderse, ejercerás tus derechos: reparación por cuenta ajena, rebaja de renta, indemnización o resolución contractual.

El tono debe ser firme y profesional. Evita exageraciones: limita el texto a hechos, fechas y pruebas. Ofrece disponibilidad para facilitar el acceso a la vivienda. Si hay comunidad de propietarios implicada (filtraciones por cubierta, bajantes), exige que el casero gestione con el administrador.

• Contenido mínimo del burofax: identificación de partes, domicilio, descripción del defecto, riesgos, referencias fotográficas o enlaces, plazo y advertencia de medidas legales.
• Entrega: mejor en el domicilio pactado en contrato para notificaciones.
• Seguimiento: registra acuse y guarda justificantes.

Con un burofax bien armado, muchos conflictos se resuelven sin necesidad de juicio. Si aun así no actúan, tendrás la base probatoria para dar el siguiente paso por vías administrativas, de consumo, arbitraje o judiciales.

Reparaciones urgentes y qué hacer si no actúan

Cuando la avería es urgente y provoca un riesgo inminente (fuga de agua con daños, peligro eléctrico, falta total de calefacción en invierno, pérdida de estanqueidad por rotura de ventana), el inquilino puede organizar una reparación inmediata y luego reclamar su coste, siempre que cumpla ciertas cautelas: documentar la urgencia con fotos/vídeos, presupuestos y facturas; avisar al casero “de inmediato” (email + mensajería + llamada si es posible); pedir al técnico que refleje la necesidad de intervención urgente en el parte. Si la vivienda queda inhabitable temporalmente por culpa del defecto, guarda gastos de alojamiento alternativo.

Si el casero se niega a reparar o dilata injustificadamente, puedes solicitar rebaja de renta proporcional por el tiempo sin uso de parte de la vivienda, o resolver el contrato si la falta de mantenimiento es grave y persistente. Evita retener la renta por tu cuenta: mejor consignarla o pactar por escrito la reducción, para no exponerte a un desahucio por impago. En casos de comunidades de propietarios, el casero debe coordinar la solución; como inquilino puedes presionar aportando incidencias al administrador, pero la obligación legal primaria recae en el propietario.

• Actúa rápido y documenta la urgencia.
• Comunica por canales verificables (burofax/email).
• Solicita partes de trabajo que indiquen “reparación urgente”.
• Conserva facturas y justificantes de gastos asociados.

Plazos, indemnizaciones y rebaja de renta

No existe un plazo único para que el casero repare, porque depende de la gravedad y de la disponibilidad técnica. Sin embargo, el estándar razonable exige diligencia: respuesta rápida, diagnóstico y calendario claro. Si el defecto impide el uso normal, la falta de mantenimiento puede generar derecho a rebaja de la renta: por ejemplo, un dormitorio inutilizable por goteras o moho, o una cocina sin agua durante varios días. La rebaja debe ser proporcional y preferiblemente pactada por escrito; en ausencia de acuerdo, un juez puede fijarla con apoyo pericial.

Además, puedes reclamar daños y perjuicios: bienes personales estropeados por filtraciones, costes de lavandería, hotel, mudanzas temporales o pérdidas de actividad si trabajas en casa. Es crucial acreditar la relación causal (del defecto a los daños) y demostrar que actuaste de buena fe (avisaste a tiempo, facilitaste acceso, preservaste pruebas). En casos de retrasos excesivos o inacción, también cabe resolver el contrato sin penalización.

• Rebaja de renta por pérdida de uso total o parcial.
• Indemnización por daños en enseres y gastos derivados.
• Resolución del contrato si la habitabilidad se ve comprometida de forma grave y sostenida.

Humedades, moho y habitabilidad

Las humedades y el moho son uno de los conflictos más frecuentes en alquiler. Si su origen es estructural (capilaridad, filtraciones de cubierta o fachada, bajantes en mal estado, condensaciones por puentes térmicos), estamos ante un problema de conservación que corresponde al propietario. El moho persistente puede afectar la salud (alergias, afecciones respiratorias), por lo que además de la reparación material (sellados, impermeabilización, renovación de carpinterías, ventilación mecánica), puede ser necesario evaluar la calidad del aire y la eliminación profesional de esporas.

Para acreditar la gravedad, documenta con fotos de progresión, vídeos en días de lluvia, mediciones de humedad relativa y, si es posible, un informe técnico que determine causa y soluciones. Diferencia la ventilación deficiente por uso ordinario (que puede imputarse al inquilino) de los defectos constructivos o de conservación que son responsabilidad del casero. Si la habitación queda inutilizable, solicita rebaja proporcional de renta y calendario de obras. Si la reparación requiere obras de entidad, el casero debe coordinar tiempos y, según el caso, compensar molestias o alojamiento temporal.

• Identifica origen: capilaridad, filtración, condensación, bajantes, sellados.
• Exige solución definitiva, no solo pintura que “tape” el moho.
• Solicita evaluación técnica si reaparece tras pintar.

Cómo denunciar: vías y procedimientos

“Denunciar” puede significar varias cosas. En la práctica, el camino más eficiente suele empezar por la reclamación previa (correo + burofax). Si no hay solución, tienes varias vías:

• Consumo/OMIC: para abrir un expediente y mediar cuando el arrendador es empresa o profesional. Útil para presionar y documentar.
• Arbitraje de consumo: si está adherido, es rápido y económico. Laudo ejecutivo.
• Inspección municipal: en supuestos de salubridad/seguridad (moho severo, riesgo eléctrico). Pueden requerir obras al propietario.
• Vía judicial civil: demanda para exigir reparación, rebaja de renta, indemnización o resolución del contrato. Conviene abogado/a.
• Medidas cautelares: en casos graves, para obligar a actuar mientras se tramita el proceso.

La vía penal es excepcional y solo procede si hay un delito (p. ej., coacciones graves, daños intencionados). En la mayoría de casos hablamos de incumplimientos civiles. Antes de litigar, valora el coste/beneficio: a veces un acuerdo con rebaja de renta y calendario de obras resuelve más rápido y con menos desgaste.

Si decides denunciar a tu casero por falta de mantenimiento, acompañar cada pretensión (reparar, rebajar renta, indemnizar) con pruebas claras multiplica tus opciones de éxito. No olvides pedir costas si hubo inacción clara.

Errores frecuentes y buenas prácticas

El error más común es no dejar rastro: hablar por teléfono y no confirmar por escrito. El segundo, retener la renta sin acuerdo ni consignación, exponiéndose a un procedimiento de desahucio por impago. Tercero, falta de proporcionalidad: pedir la resolución del contrato por defectos menores o, al contrario, aceptar “parches” estéticos en problemas estructurales. Cuarto, dejar pasar el tiempo sin escalar la reclamación, lo que transmite tolerancia.

Entre las mejores prácticas: documentar desde el primer día, comunicar con educación y firmeza, fijar plazos, proponer soluciones viables (fechas de acceso, técnicos alternativos), y negociar compensaciones razonables (rebaja temporal de renta, reparación a cargo del casero con calendario). En comunidades, coordinar con el administrador y pedir números de expediente de siniestro o de partes a seguros. Si necesitas actuar de urgencia, hazlo con respaldos documentales y presupuesta al menos dos opciones cuando sea posible.

• Siempre por escrito + acuse de recibo.
• Evita el impago unilateral; mejor acuerdo o consignación.
• Escala en fases: aviso → burofax → consumo/inspección → demanda.
• Proporcionalidad en lo solicitado y apertura al acuerdo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo dejar de pagar el alquiler si el casero no repara? No es recomendable suspender el pago por tu cuenta. Negocia una rebaja proporcional por escrito o consigna judicialmente mientras se resuelve el conflicto. Suspender sin base puede llevar a un desahucio por impago.

¿Qué es una reparación “necesaria” frente a un arreglo menor? La necesaria mantiene la habitabilidad y seguridad (caldera, fugas, riesgo eléctrico, filtraciones). Los arreglos menores se asocian al uso ordinario (bombillas, juntas, pequeñas piezas baratas) y pueden corresponder al inquilino si así lo admite la ley y la práctica.

¿Puedo encargar yo la reparación y pasar la factura? Sí, en supuestos urgentes para evitar daños mayores, informando de inmediato y documentándolo todo (parte del técnico que recoja la urgencia, fotos, factura). Si no es urgente, primero requiere formalmente al casero y dale plazo.

¿Tengo derecho a rebaja de la renta? Cuando una parte de la vivienda queda inutilizable o el uso se ve gravemente afectado por falta de mantenimiento. La rebaja debe ser proporcional al menoscabo y al tiempo afectado; si no hay acuerdo, podrá fijarla un juez.

¿Qué hago si las humedades vuelven tras pintar? Exige diagnóstico de causa (capilaridad, filtración, condensación) y solución definitiva (impermeabilización, sellados, carpinterías, ventilación). Pintar sin atajar la causa no sirve; un informe técnico te dará fuerza probatoria.