Pasos para reclamar por una obra mal hecha

Qué es una obra mal hecha y marco legal

Cuando hablamos de “obra mal hecha” nos referimos a trabajos de construcción, reforma o reparación que no alcanzan el nivel de calidad pactado, incumplen el presupuesto o las calidades ofertadas, presentan defectos de ejecución, no respetan la normativa técnica aplicable o generan daños colaterales (humedades, grietas, filtraciones, instalaciones inseguras). No basta con que el resultado no “guste”; debe existir un incumplimiento objetivo de contrato o un defecto técnico comprobable. En el plano jurídico, la base suele estar en el contrato de obra o presupuesto aceptado, la normativa de edificación y las obligaciones de diligencia y resultado del contratista. En consumo, si el cliente es consumidor y el profesional actúa en el marco de su actividad, también se aplica la normativa de defensa de consumidores, que refuerza la protección frente a prácticas desleales y cláusulas abusivas. Además, si hay daños materiales o personales, entran en juego la responsabilidad civil extracontractual y, en su caso, seguros de responsabilidad del constructor o del técnico director.

Identificar correctamente el alcance del incumplimiento es clave para escoger la estrategia: exigir la subsanación, reclamar una reducción del precio, resolver el contrato o pedir una indemnización por los perjuicios ocasionados. La forma de acreditar el defecto determinará la viabilidad de la reclamación: documentos, fotografías, comunicaciones con el contratista y, en muchos casos, un informe pericial que explique de forma técnica por qué la obra no se corresponde con lo pactado o con la “lex artis”.

Cómo evaluar los daños y reunir pruebas sólidas

Antes de reclamar, realiza una evaluación metódica. Empieza por una inspección visual minuciosa y toma fotografías con fecha (configura la hora en el móvil) y vídeo donde se aprecie el contexto: distancia, detalle y una referencia de escala (regla, moneda). Documenta grietas, desniveles, acabados irregulares, humedades, fallos en la instalación eléctrica o de fontanería, y cualquier consecuencia indirecta (muebles dañados, imposibilidad de uso de una estancia). Anota cuándo se detectó cada defecto y si empeora con el tiempo. Reúne todo el intercambio de comunicaciones con el contratista: whatsapps, correos, cambios de presupuesto y plazos. Conserva facturas, albaranes y recibos de pagos parciales.

Una lista de verificación te ayudará a no pasar nada por alto:

• Planos, memoria de calidades y presupuesto aceptado (con IVA y forma de pago).
• Certificados o garantías de los materiales e instalaciones.
• Fotos y vídeos del “antes”, “durante” y “después”.
• Partes de incidencias y comunicaciones con el equipo de obra.
• Facturas de reparaciones provisionales o gastos por daños derivados.

Si el defecto afecta a la seguridad (gases, electricidad, estructura), evita su uso, ventila o corta suministro y pide asistencia técnica inmediata. Incluso si resuelves de urgencia, guarda facturas y pide al técnico que deje constancia escrita del riesgo detectado. Esta trazabilidad multiplicará las posibilidades de éxito en una negociación, en consumo o ante un juez.

Peritaje: cuándo solicitarlo y cómo elegir perito

El peritaje técnico es la piedra angular cuando el contratista niega la existencia del defecto o discute su gravedad. Un perito competente describe el estado de la obra, identifica el origen de los fallos, valora el coste de reparación y relaciona el defecto con el incumplimiento del contrato o de la normativa. Es recomendable cuando: a) el defecto no es evidente; b) hay discrepancias sobre la causa; c) el arreglo supone costes significativos; d) prevés acudir a arbitraje o a juicio. A menudo conviene solicitar primero una visita de inspección con un informe breve para decidir si merece la pena un dictamen completo.

A la hora de elegir, busca especialistas en la materia concreta (estructura, instalaciones, impermeabilización, acabados) y verifica su experiencia declarando en sede judicial. Revisa muestras de informes —con datos anonimizados— para valorar claridad, metodología y uso de normativa técnica. Pide presupuesto cerrado con alcance (visitas, ensayos, toma de muestras, plazos de entrega) y confirma si incluyen respuesta a una eventual “contrapericial”.

Recuerda invitar al contratista a la visita pericial o, al menos, notificarla. Eso reduce alegaciones de indefensión y refuerza la imparcialidad del proceso. Si el defecto evoluciona (por ejemplo, una humedad), el perito puede requerir monitorización durante semanas para captar variaciones. La inversión en peritaje se recupera muchas veces en negociación, al ofrecer una base técnica incuestionable.

Plazos y garantías en reformas y construcción

Los plazos para reclamar por una obra mal hecha dependen del tipo de relación (consumidor o no), de lo pactado en el contrato y de la naturaleza del defecto. En reformas domésticas, suele operar la garantía contractual por vicios de ejecución y los plazos de prescripción de la acción de responsabilidad. En obra nueva y elementos estructurales rigen además plazos específicos de garantía por daños materiales, mientras que en instalaciones y acabados la garantía es más corta. El principio práctico: reclama tan pronto como detectes el defecto y deja constancia por escrito. Los retrasos injustificados debilitan tu posición y pueden interpretarse como aceptación tácita del resultado.

Más allá del tiempo, revisa si la garantía exige una comunicación formal previa y la posibilidad de que el contratista repare. Si el profesional ofrece una “garantía comercial” (por ejemplo, dos años en impermeabilización), consérvala y úsala a tu favor. Ten en cuenta que los plazos pueden suspenderse por negociaciones o por comunicaciones fehacientes, pero no confíes únicamente en ello: lo prudente es interrumpir por escrito y, si es necesario, iniciar una reclamación en consumo o una demanda antes de que prescriba la acción.

Comunicación previa al contratista y burofax

La primera vía siempre debe ser amistosa, pero formal. Envía un mensaje educado que describa los defectos detectados, adjunte fotos y solicite una inspección y un plan de reparación con fecha. Si no hay respuesta o esta es evasiva, remite una comunicación fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse) detallando: a) identificación del contrato/presupuesto; b) relación precisa de defectos; c) referencia a informes o medidas de seguridad adoptadas; d) propuesta de solución (reparación en X días, reducción de precio, resolución) y advertencia de que, de no atender, acudirás a consumo o a los tribunales.

Redacta con tono profesional: describe hechos, evita juicios de valor, incluye fechas y documentos que aportas. Es útil adjuntar una valoración económica del arreglo (de tu perito o de un tercero) para “ancorar” la negociación. Indica un plazo razonable de respuesta (7–15 días) y un contacto directo para coordinar visita. Si el contratista acude a reparar, exige que deje por escrito la solución aplicada y sus garantías.

Soluciones posibles: reparación, reducción o resolución

Ante una obra mal ejecutada, la preferencia natural es la reparación correcta en un plazo razonable y sin coste extra. Si el arreglo es desproporcionado, incierto o el contratista no inspira confianza, puedes plantear una reducción del precio proporcional a la falta de conformidad. Cuando el incumplimiento es grave o afecta a la funcionalidad esencial (por ejemplo, una impermeabilización ineficaz que provoca filtraciones recurrentes), la opción puede ser resolver el contrato: devolver lo cobrado y dejar sin efecto lo pendiente, además de exigir indemnización por los daños causados (alojamiento alternativo, lucro cesante, deterioro de bienes).

Para valorar qué conviene, sopesa: coste real de la reparación por un tercero, tiempo de indisponibilidad de la vivienda o local, riesgos técnicos de intervenir sobre lo ya hecho, garantías que ofrece cada alternativa y tu tolerancia a más obra. En negociaciones, los acuerdos escalonados funcionan bien: plan de reparación con hitos y retenciones económicas hasta comprobar resultados, cláusulas de garantía extendida y penalizaciones por retrasos. Si optas por reducción o resolución, cuantifica con un presupuesto de un profesional distinto y detalla cómo afecta a cada partida del presupuesto original.

Vías de consumo: hoja de reclamaciones, OMIC y arbitraje

Si eres consumidor, tienes canales ágiles para presionar sin llegar a juicio. La hoja de reclamaciones obliga al profesional a responder por escrito; además, tu reclamación llega a la administración de consumo, que puede requerir información y fomentar soluciones. Presenta la reclamación con copia del contrato o presupuesto, evidencias gráficas y, si lo tienes, informe técnico. La OMIC (Oficina Municipal de Información al Consumidor) o el organismo autonómico te orientarán sobre pasos y plazos.

El arbitraje de consumo es voluntario pero muy útil si la empresa está adherida o acepta someterse: es gratuito, rápido y el laudo es ejecutivo como una sentencia. Suele ser apropiado para disputas sobre calidad de acabados, retrasos moderados o discrepancias sobre importes. Para defectos complejos de origen técnico, el peritaje será igualmente determinante y puede que convenga la vía judicial si hay negativa frontal del contratista.

Vía judicial: tipos de procedimientos y costas

Cuando la negociación fracasa o el daño es elevado, la vía judicial permite exigir reparación, reducción de precio, resolución del contrato e indemnización por daños y perjuicios. Según la cuantía, el asunto irá por juicio verbal (importes menores) u ordinario (cuantías más altas o cuestiones complejas). Si hay documentos claros y deuda líquida —por ejemplo, devolución de cantidades por trabajos no ejecutados— puedes valorar un procedimiento monitorio como vía rápida para reclamar importe debido y, una vez opuesto el deudor, continuar por la vía correspondiente.

El éxito procesal descansa en un armazón probatorio sólido: contrato o presupuesto, cronología, comunicaciones, informes periciales, fotos y facturas de reparaciones. Una buena táctica es solicitar medidas de aseguramiento de la prueba (inspección judicial o depósito de elementos) cuando el estado de la obra pueda alterarse. Calcula también las costas: si ganas, lo normal es que el contrario sea condenado a pagarlas; si pierdes, podrías asumir las tuyas y parte de las de la otra parte. Esto refuerza la importancia de peritar bien y cuantificar con realismo.

Errores comunes y cómo evitarlos

Un error frecuente es no dejar nada por escrito: confiar en acuerdos verbales, aceptar cambios “sobre la marcha” o pagar hitos sin comprobar. Esto dificulta exigir después. También es habitual no documentar el avance de la obra; unas pocas fotos al final no reflejan vicios ocultos. Otro fallo es permitir que el contratista retire material, demoler o “tape” zonas antes de inspección: pierdes evidencia. Igualmente, posponer demasiado la reclamación, por cortesía o por esperar que “mejore con el tiempo”, puede llevar a la prescripción o a perder fuerza negociadora. Por último, subestimar la utilidad del peritaje técnico o encargarlo a profesionales sin experiencia pericial termina en informes poco útiles ante un árbitro o juez.

Para evitarlo, establece desde el inicio un control básico: contrato o presupuesto con partidas y calidades; calendario de pagos ligado a hitos verificables; actas o correos de cada visita con acuerdos y responsabilidades; y, si hay incidencias, fotografías con contexto y comunicaciones formales. Antes de permitir una reparación, acuerda por escrito el alcance, los materiales y la garantía. Si surge un conflicto, conserva la obra “tal cual” hasta que pueda inspeccionarse y limita intervenciones a lo estrictamente necesario por seguridad. Ante dudas, consulta con un técnico o un abogado especializado; una llamada a tiempo ahorra meses de disputa.

Preguntas frecuentes

¿Puedo dejar de pagar el último hito si la obra presenta defectos? En general, sí puedes retener pagos proporcionados a la falta de conformidad, pero hazlo con prudencia y por escrito, motivando los defectos y ofreciendo desbloquear el pago cuando se subsanen o se alcance un acuerdo. Evita la mora injustificada: podría volverse en tu contra.

¿Es obligatorio dar al contratista una oportunidad de reparar? En muchos casos es razonable y, a veces, contractual. Ofrecer una oportunidad formal (con plazo y condiciones) refuerza tu posición futura. Si la confianza está rota o el defecto es grave, puedes optar por reducción o resolución, pero deberás justificar por qué la reparación del mismo contratista no es idónea.

¿Cuándo me compensa pagar un perito? Cuando el coste potencial del defecto supera claramente el precio del informe, cuando existe discusión técnica o cuando prevés arbitraje o juicio. Un peritaje claro suele desbloquear acuerdos y evita sorpresas en sede judicial.

¿Qué pasa si el contratista desaparece o cierra? Podrás reclamar a sus herederos o liquidadores según el caso, y explorar la responsabilidad de otros intervinientes (subcontratas, dirección facultativa) o de su aseguradora si existía póliza de responsabilidad. Valora la viabilidad de cobro antes de litigar.

¿Puedo reclamar daños indirectos, como pérdida de alquileres? Sí, si acreditas la relación causal con el defecto y cuantificas con documentos (contratos, reservas perdidas, tasaciones). La pericial económica o un informe de mercado pueden ayudar a justificar la cifra reclamada.