¿Qué hacer si me demandan por impago de alquiler?

Qué significa la demanda por impago

Recibir una demanda por impago de alquiler implica que el propietario ha iniciado un procedimiento judicial para recuperar las rentas vencidas y, normalmente, solicitar también el desahucio de la vivienda o local. Este tipo de pleito suele tramitarse por juicio verbal y tiene plazos breves, por lo que tu reacción temprana es decisiva. No es solo una reclamación de dinero: si prospera, puede conllevar el lanzamiento (desalojo) y la imposición de costas. Por eso, entender el alcance y las opciones que tienes desde el primer día te permite reducir daños y, en muchos casos, mantener la posesión del inmueble.

Cuando te notifican la demanda por impago de alquiler, el juzgado te entrega un decreto con el que arranca el cómputo de los plazos para pagar, oponerte o negociar. En el contenido de la demanda suelen detallarse: meses debidos, importe exacto, penalizaciones, cláusulas del contrato que se han incumplido y la petición final. Además, pueden adjuntarse documentos como el contrato, recibos impagados o burofaxes previos.

• Objetivos habituales del arrendador: cobrar y recuperar el inmueble.
• Vía procesal: juicio verbal con trámites simplificados.
• Impacto: riesgo de desahucio, deuda y costas.

Revisar contrato y calcular la deuda

Antes de responder a la demanda por impago de alquiler, verifica con precisión qué debes realmente. Empieza por el contrato: periodo, renta, actualizaciones, fecha de pago, intereses, cláusulas de resolución y posibles pactos sobre gastos (IBI, suministros, comunidad). Luego contrasta con tus comprobantes bancarios o recibos. Es frecuente encontrar discrepancias por transferencias mal referenciadas, pagos en efectivo no documentados o abonos parciales no imputados.

Calcula una tabla mes a mes con: renta pactada, importe pagado, fecha del pago y saldo. Añade cualquier actualización del IPC/IGC si procede. Revisa si el casero notificó debidamente los cambios de renta o datos bancarios. En locales, comprueba si hay rentas variables o prorrateos de obras. Si el contrato prevé penalizaciones o intereses de demora, valora si son proporcionados y ajustados a derecho.

• Confirma el IBAN correcto y fechas de cargo.
• Identifica pagos en especie o acuerdos verbales (y cómo probarlos).
• Anota gastos repercutidos y si fueron pactados por escrito.

Plazos legales y notificaciones clave

En una demanda por impago de alquiler, los plazos son breves y estrictos. Desde la notificación judicial, dispones de un periodo limitado para pagar la deuda, oponerte, solicitar justicia gratuita o intentar la enervación (pago para paralizar el desahucio si cumples condiciones). Ignorar la comunicación o dejar pasar los días te sitúa en desventaja procesal irreversible.

Las notificaciones llegan por correo certificado, LexNET o en persona por el servicio común. Verifica el buzón y cualquier aviso del juzgado. Si cambiaste de domicilio sin actualizarlo, es posible que te notifiquen en el contrato o en el inmueble arrendado. Mantén un registro de fechas y conserva sobres y acuses de recibo. Los plazos se cuentan por días hábiles, pero es habitual que corran rápido y coincidan festivos; planifica con margen.

• Controla el día exacto de notificación: inicia el cómputo.
• Solicita justicia gratuita si cumples requisitos económicos.
• Pide copia íntegra del expediente si falta documentación.

Cómo responder a la demanda

Tu respuesta ante una demanda por impago de alquiler puede adoptar varias formas. La primera es el pago integral de la deuda antes del juicio, lo que, en ciertos supuestos, permite enervar el desahucio (paralizarlo), siempre que sea la primera vez y no exista requerimiento previo fehaciente ignorado. La segunda es el allanamiento parcial o total, aceptando la deuda, intentando pactar plazos o un desalojo diferido. La tercera es la oposición, alegando motivos de defensa: pagos realizados, rentas discutidas, defectos de notificación, cláusulas abusivas o incumplimientos del arrendador (falta de reparaciones esenciales, privación de uso, etc.).

La oposición exige orden y prueba. Debes presentar escrito con argumentos claros y documentos que los respalden. Si invocas compensación de gastos o daños, cuantifícalos y aporta periciales o facturas. Si hubo acuerdo de carencia temporal de rentas, adjunta correos y mensajes. Considera también solicitar un señalamiento de vista si necesitas practicar prueba testifical o pericial.

• Enervación: pago total, primer impago, sin requerimiento previo eficaz.
• Allanamiento: reconocimiento y propuesta de calendario.
• Oposición: fundamentos sólidos y prueba documental.

Pruebas y documentación imprescindible

La prueba es el núcleo de tu defensa. En una demanda por impago de alquiler, lo más eficaz es una trazabilidad bancaria impecable. Extrae movimientos de tu cuenta con referencias claras a la renta y el mes correspondiente. Si pagaste en efectivo, aporta recibís firmados. Reúne comunicaciones: correos, WhatsApp, SMS y burofaxes. Clasifícalos por fechas y temas (pagos, incidencias, acuerdos). Si hubo problemas graves de habitabilidad (humedades, cortes de suministros no imputables a ti, plagas), incorpora fotografías fechadas, informes técnicos y avisos al arrendador solicitando reparación.

Si alegas compensación por gastos o por obras necesarias que adelantaste, adjunta facturas y transferencias. En locales, incluye cierres forzosos, limitaciones administrativas o caídas de actividad documentadas si fueron objeto de pactos de revisión de renta. Añade copia del contrato, anexos, prórrogas y comunicaciones de actualización de renta. Verifica que el arrendador es el titular legitimado o que acredita representación.

• Ordena todo en un índice con numeración de folios.
• Subraya en cada documento la parte relevante.
• Evita alegaciones sin soporte: restan credibilidad.

Negociación y alternativas de pago

Incluso con una demanda por impago de alquiler en curso, negociar es viable y a menudo recomendable. Muchos propietarios están abiertos a un acuerdo si perciben voluntad real de pago y un plan creíble. Propón un calendario escalonado, con un primer pago al firmar (señal) y vencimientos mensuales que no superen tu capacidad. Acompaña la oferta con documentación que pruebe tus ingresos y estabilidad (nómina, contratos, ayudas), y plantea garantías: aval temporal, domiciliación automática o depósito en cuenta escrow.

La mediación es útil cuando hay reproches cruzados (incidencias en la vivienda frente a falta de pago). Un tercero neutral ayuda a separar deudas, reparar daños y reconducir la relación. Considera también ayudas públicas al alquiler o programas de emergencia que puedan inyectar liquidez. En locales, explora quitas condicionadas a permanencia, reducción temporal de renta o periodo de carencia a cambio de prórroga contractual.

• Evita promesas vagas: concreta importes y fechas.
• Incluye cláusula de resolución por impago de dos plazos.
• Deja constancia escrita y firma de ambas partes.

Qué esperar del juicio de desahucio

Si no hay acuerdo y la demanda por impago de alquiler continúa, el procedimiento avanza hacia juicio. En muchos casos, si no presentas oposición, se dicta directamente decreto de desahucio con fecha de lanzamiento. Si te opones, el juzgado puede señalar vista. En la vista, el arrendador intentará acreditar la deuda y el incumplimiento; tú deberás demostrar pagos, incidencias relevantes o vicios procesales. La clave es la claridad: líneas argumentales cortas, apoyadas en documentos breves pero contundentes.

La sentencia puede condenarte a pagar rentas, intereses y costas, además de acordar el desahucio. Si el juez aprecia defectos o pagos suficientes, puede desestimar o limitar la pretensión. Tras la sentencia, existen recursos con plazos también estrictos. Si finalmente se fija lanzamiento, la comisión judicial acudirá al inmueble en la fecha indicada. Puedes evitar el momento más crítico pactando la entrega voluntaria con calendario y retirada del procedimiento.

• Si declaras, responde solo a lo preguntado.
• No admitas deudas dudosas sin revisar cifras.
• Pide el uso de la palabra para explicar documentos.

Errores comunes que debes evitar

Ante una demanda por impago de alquiler, los fallos repetidos son siempre los mismos y se pueden prevenir. El primero es no abrir o no recoger notificaciones, lo que acelera el proceso sin tu defensa. El segundo es responder tarde, perdiendo opciones como la enervación o la oposición. El tercero es presentar alegaciones sin documentos, lo que debilita tu credibilidad. El cuarto es confundir incidencias de la vivienda con excusas de impago sin conexión probada; si reclamas defectos, demuestra su gravedad y su relación con el uso.

Otro error frecuente es negociar por mensajes informales sin dejar constancia clara, generando malentendidos. Formaliza cualquier acuerdo, define importes, fechas y consecuencias de incumplir. Evita pagos en efectivo sin recibo. Si te comprometes a un calendario, cúmplelo con precisión: un retraso puede reactivar el procedimiento.

• No ignores burofaxes ni avisos del juzgado.
• No presentes escritos genéricos: concreta y prueba.
• No confíes en acuerdos “de palabra”.

Consecuencias y cómo prevenir impagos

Las consecuencias de una demanda por impago de alquiler van más allá del juicio. Pueden incluir inclusión en ficheros de morosos, pérdida de la fianza, costas judiciales y, por supuesto, la pérdida de la vivienda o del local. Para prevenir, la clave es anticiparse. Si prevés dificultades, comunica al arrendador con antelación y propone una rebaja temporal, carencia o fraccionamiento. Cuanta más transparencia y pruebas de tu situación presentes, más opciones de un acuerdo amistoso tendrás.

Establece un presupuesto doméstico y un fondo de emergencia de varios meses de renta. Domicilia el pago y programa recordatorios. Si dependes de ingresos variables, pacta cláusulas flexibles o plazos de pago adaptados. En locales, ajusta el contrato a la estacionalidad del negocio o a KPIs de facturación que activen revisiones. Considera seguros de impago o coberturas complementarias si eres arrendador y busca avales razonables si eres inquilino en situación frágil.

• Evita endeudarte con créditos caros para pagar rentas.
• Revisa anualmente la renta y actualizaciones.
• Guarda todos los justificantes durante el contrato.

Preguntas frecuentes

¿Puedo parar el desahucio pagando? Sí, mediante la enervación si es la primera vez que incurres en impago y no hubo requerimiento fehaciente previo que ignoraste. Debes abonar íntegramente lo debido, incluidos intereses y costas devengadas hasta ese momento, dentro del plazo.

¿Qué pasa si no contesto a la demanda? El proceso sigue su curso y pueden dictar decreto de desahucio y condena de cantidad. Además, te impondrán costas. Contestar o negociar a tiempo es esencial para evitar el lanzamiento.

¿Sirven mensajes de WhatsApp como prueba? Pueden servir si se aportan de forma íntegra y se acredita su autenticidad. Es recomendable acompañarlos de un volcado completo o acta que verifique su contenido, además de otros documentos coherentes.

¿Puedo pedir pagar a plazos? Sí. Puedes proponer un calendario al arrendador o al juzgado en el marco de un acuerdo. La viabilidad depende de tu solvencia y de la voluntad del propietario. Cuanto más claro y garantizado el plan, más opciones.

¿Me quedo sin fianza si debo rentas? Habitualmente el arrendador la aplicará a las últimas mensualidades o a daños. Aun así, no sustituye el pago regular. Si hay daños no justificados, el arrendador debe probarlos para retener la fianza.