Cómo redactar un contrato de alquiler correctamente

Redactar bien un contrato de alquiler es una de las medidas más eficaces para prevenir conflictos entre arrendador e inquilino. Cuando se trata de vivienda habitual, el encaje jurídico habitual es el contrato de arrendamiento de vivienda regulado por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), sin perjuicio de lo que pueda pactarse válidamente conforme al art. 1255 del Código Civil.

Un contrato de alquiler correctamente redactado es el documento que identifica a las partes, describe la vivienda, fija el uso pactado y deja claras las condiciones esenciales de renta, duración, fianza, gastos y conservación. Debe ajustarse a la LAU en lo imperativo y concretar por escrito aquellos pactos que no conviene dejar a la interpretación.

La clave está en distinguir entre lo que la ley prevé directamente, lo que puede modularse por acuerdo y lo que dependerá de la documentación y de las circunstancias del caso.

Qué debe incluir un contrato de alquiler bien redactado

Un buen borrador de contrato debe empezar por la identificación completa de arrendador e inquilino: nombre, DNI o NIE y domicilio a efectos de notificaciones. También conviene describir con precisión el inmueble: dirección, referencia catastral si se dispone, anejos como garaje o trastero y, si hay mobiliario, un inventario firmado por ambas partes.

Es especialmente importante indicar el uso pactado. Si la finalidad es vivienda habitual, la LAU será la referencia principal. Además, por el art. 37 LAU, conviene recordar que el arrendamiento de vivienda debe constar por escrito si cualquiera de las partes lo exige.

• Identidad de las partes y capacidad para contratar.
• Descripción exacta de la vivienda y sus anexos.
• Destino del inmueble como vivienda habitual, si procede.
• Fecha de inicio, duración y régimen de prórrogas.
• Renta, forma de pago y actualización si se pacta.
• Fianza, garantías adicionales y reparto de gastos.
• Conservación, reparaciones, entrega de llaves y firma.

Qué documentación conviene revisar antes de firmar

Antes de firmar, conviene comprobar que quien arrienda tiene título suficiente para hacerlo y que la vivienda coincide con lo ofrecido. No siempre será necesario revisar la misma documentación, pero sí es prudente pedir y contrastar la que resulte relevante.

• Documento de identidad de las partes.
• Título de propiedad o documento que justifique la facultad de arrendar.
• Recibos o datos básicos de suministros, si van a cambiar de titular.
• Inventario y reportaje fotográfico, si la vivienda está amueblada.
• Información sobre comunidad, IBI u otros gastos, si se pretende repercutirlos.

También puede ser útil revisar el estado real de conservación de la vivienda para evitar discrepancias posteriores sobre desperfectos, pequeñas reparaciones o elementos ya deteriorados al inicio con asesoramiento legal para inquilinos y caseros.

Cláusulas esenciales: renta, duración, fianza y gastos

La renta debe fijarse de forma clara, indicando importe, periodicidad, medio de pago y fecha. El art. 17 LAU prevé que la renta será la que libremente estipulen las partes. Si se quiere regular la actualización, conviene reflejar expresamente cómo operará y con qué referencia, porque no debe darse por supuesta.

En cuanto a la duración del contrato, hay que distinguir el plazo pactado y las prórrogas legales. Para vivienda habitual, el art. 9 LAU regula la duración mínima en determinados supuestos y el art. 10 LAU la prórroga legal si ninguna parte comunica su voluntad en los términos legalmente previstos.

La fianza está prevista en el art. 36 LAU. En arrendamiento de vivienda, la regla legal general es una mensualidad de renta. Además, pueden pactarse garantías adicionales, pero su alcance y validez conviene revisarlos en cada caso.

Respecto a los gastos, no todos corresponden automáticamente a una parte. El art. 20 LAU permite pactar la repercusión al arrendatario de determinados gastos generales y servicios individuales, siempre que se haga con claridad. Si no se regula bien, es una fuente frecuente de conflicto.

Qué puede pactarse y qué conviene no dar por supuesto

El art. 1255 CC permite a las partes establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público. En arrendamientos de vivienda, esa libertad contractual queda limitada por la LAU en materias imperativas.

Por eso, conviene diferenciar:

• Contenido legal imperativo o previsto por la LAU: duración mínima en ciertos casos, fianza legal, conservación del inmueble o causas de resolución, entre otras materias.
• Contenido que puede pactarse: forma de pago, actualización de renta si procede, inventario, distribución concreta de ciertos gastos o garantías adicionales.
• Cuestiones que dependen del caso concreto: estado de la vivienda, alcance de reparaciones, validez práctica de determinadas cláusulas o documentación justificativa.

Además, el art. 6 LAU establece la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas que tengan carácter imperativo. Por eso no conviene copiar modelos sin revisar si se ajustan al tipo de arrendamiento y a la normativa vigente.

Errores frecuentes al redactar un contrato de arrendamiento

• Usar un modelo contrato alquiler genérico sin adaptarlo a vivienda habitual.
• No concretar el reparto de suministros, comunidad o tributos cuando se quieran repercutir.
• Omitir el inventario o no describir el estado de entrega.
• Confundir reparaciones de conservación con pequeñas reparaciones por uso ordinario.
• Dar por hecha la actualización de la renta sin cláusula clara.
• Incluir cláusulas que pueden ser ineficaces por contradecir la LAU.

En materia de conservación, el art. 21 LAU regula la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. La aplicación práctica puede requerir valorar el origen del daño y la prueba disponible.

Cómo dejar constancia de las obligaciones de arrendador e inquilino

Para evitar malentendidos, el contrato debe reflejar de forma comprensible las obligaciones del arrendador y del inquilino. Conviene indicar quién entrega la vivienda, en qué estado, quién asume cada gasto, cómo se comunicarán incidencias y en qué plazo razonable deben notificarse.

También es útil recoger las causas de incumplimiento relevantes. El art. 27 LAU contempla causas de resolución del contrato por incumplimiento, como la falta de pago de renta o fianza, el subarriendo o cesión inconsentidos cuando proceda, la realización de daños o actividades no consentidas en ciertos supuestos. Aun así, si surge un conflicto, habrá que analizar la cláusula concreta, los hechos y la documentación en un asesoramiento legal por incumplimiento de contrato.

Como comprobación final antes de firmar, conviene revisar que todas las páginas estén identificadas, que el inventario esté unido al contrato, que la cantidad entregada en concepto de fianza figure correctamente y que ambas partes firmen la fecha y el contenido definitivo.

Conclusión: cómo ganar seguridad jurídica antes de firmar

Redactar correctamente un contrato de alquiler en España exige combinar la regulación de la LAU con pactos claros y realistas. La prevención pasa por identificar bien a las partes, definir el uso de vivienda habitual, concretar renta, duración, prórroga legal, fianza, gastos, inventario y reglas de conservación sin dejar extremos importantes en el aire.

El error más habitual no suele ser la falta de un documento, sino firmar un texto ambiguo o copiado sin revisar su encaje legal. Antes de cerrar el acuerdo, conviene repasar el borrador con calma y consultar si existen cláusulas sensibles, dudas sobre gastos, reparaciones o garantías adicionales.