Asesoramiento legal en compraventa de vivienda

Qué incluye nuestro asesoramiento legal en compraventa de vivienda

Comprar o vender una vivienda es una de las decisiones económicas y personales más relevantes. Nuestro servicio de asesoramiento legal en compraventa de vivienda está diseñado para acompañarte en todas las fases del proceso, con un enfoque preventivo que evita sorpresas y reduce tiempos y costes. Analizamos la documentación del inmueble y de las partes, te explicamos con lenguaje claro las implicaciones de cada cláusula y negociamos condiciones más seguras y equilibradas. Además, coordinamos con notaría, entidad financiera y, cuando procede, con la agencia inmobiliaria para que la operación llegue a buen puerto con certeza jurídica.

El alcance incluye, entre otros puntos: verificación de identidad y capacidad de las partes, solicitud y estudio de nota simple registral, comprobación de cargas, afecciones fiscales y situaciones de comunidad; revisión o redacción de contrato de arras; análisis de señal, plazos, condiciones suspensivas y penalizaciones; revisión de borradores de escritura; acompañamiento a la firma; y un checklist posterior para cambio de suministros, IBI y comunidad. Si hay hipoteca, revisamos la FEIN y la FIAE, comisiones, intereses y gastos, asegurándonos de que la oferta se ajusta a la normativa vigente y a tu perfil.

• Diagnóstico legal del inmueble y de la operación.
• Negociación y ajustes contractuales clave.
• Coordinación con notaría y banco para evitar retrasos.
• Acompañamiento integral hasta la entrega de llaves.

Análisis documental previo: nota simple, cargas y urbanismo

Antes de comprometer una reserva o una señal, realizamos un análisis documental exhaustivo. Partimos de la nota simple registral para confirmar la titularidad, la descripción del inmueble y la existencia de hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales o condiciones resolutorias. Verificamos si el inmueble coincide con la realidad física y catastral, si hay discrepancias de superficie o linderos, y si existen obras nuevas o divisiones horizontales no inscritas. Este contraste entre Registro, Catastro y realidad evita conflictos futuros y facilita la financiación.

Además, revisamos certificados de comunidad de propietarios (deuda cero, derramas aprobadas y estatutos), certificado de eficiencia energética, IBI y tasa de residuos, y pedimos boletines y certificados de instalaciones cuando sea relevante. En materia urbanística, comprobamos planeamiento, licencias, situaciones de fuera de ordenación o expedientes de disciplina que puedan afectar a la habitabilidad o a futuras reformas. Si la vivienda está arrendada, analizamos el contrato y los derechos del inquilino para evitar compras con ocupación no deseada.

• Concordancia Registro–Catastro–realidad.
• Detección de cargas y afecciones fiscales.
• Estado de comunidad: derramas, estatutos y limitaciones de uso.
• Comprobación urbanística y licencias.

Contrato de arras: tipos, cláusulas y penalizaciones

El contrato de arras marca el rumbo de la operación: define precio, plazos, condiciones y consecuencias del incumplimiento. Diferenciamos entre arras confirmatorias (anticipan precio y prueban el contrato), arras penitenciales (permiten desistir con pérdida o devolución doblada de la señal) y arras penales (fijan una penalización adicional, compatible con exigir cumplimiento). La elección correcta depende del perfil de las partes, de la financiación y de los riesgos detectados en la due diligence.

Redactamos o revisamos cláusulas clave: condiciones suspensivas (concesión de hipoteca, cancelación de cargas, obtención de licencias), plazos de firma y prórrogas tasadas, distribución de gastos e impuestos, entrega de certificados, reparto de riesgos en caso de daños, y un régimen claro de incumplimiento. También regulamos el estado de la vivienda (instalaciones operativas, elementos muebles incluidos) y la posesión, preferentemente a la firma de la escritura y con pago total del precio.

• Elección del tipo de arras según riesgo y objetivo.
• Condiciones suspensivas bien delimitadas.
• Penalizaciones equilibradas y exigibles.
• Inventario y estado de la vivienda anexos.

Hipoteca y financiación: revisión de oferta y TAE

Si necesitas financiación, analizamos la propuesta hipotecaria con lupa. Estudiamos tipo de interés (fijo, variable o mixto), diferenciales, TAE, comisiones (apertura, amortización anticipada, subrogación, novación), cláusulas de vencimiento y obligaciones accesorias (seguros vinculados, domiciliaciones). Contrastamos la FEIN y la FIAE y verificamos el cumplimiento de los plazos de información y del acta de transparencia en notaría. Te explicamos escenarios de subida de tipos, gastos totales y coste comparado para que elijas con criterio.

También coordinamos la cancelación de cargas del vendedor y la simultaneidad de pagos y firma para que la hipoteca del vendedor se cancele con cargo al precio, entregando la vivienda libre de gravámenes. Si la operación implica subrogación en préstamo promotor, revisamos condiciones, novaciones y posibles suelos o redondeos. En supuestos de compra con varias personas, regulamos porcentajes de titularidad y pactos internos de contribución, así como regímenes matrimoniales o pactos de convivencia que impacten en la propiedad.

• TAE real, comisiones y seguros vinculados.
• Acta de transparencia y plazos legales.
• Cancelación coordinada de cargas del vendedor.
• Régimen de cotitularidad y pactos internos.

Fiscalidad de la compraventa: impuestos y gastos

La compraventa de vivienda conlleva impuestos y gastos que conviene anticipar para evitar tensiones de tesorería. En vivienda usada, el comprador suele afrontar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP); en vivienda nueva, el IVA y el AJD por la escritura de compraventa e hipoteca. Además, hay costes de notaría, registro, gestoría (si hay financiación) y posibles tasaciones o certificaciones. Del lado del vendedor, pueden existir ganancia patrimonial en IRPF y plusvalía municipal, con exenciones o reducciones según el caso (reinversión en vivienda habitual, por ejemplo).

Nuestro asesoramiento incluye un presupuesto detallado de gastos por escenarios, la revisión de la distribución de gastos pactada en arras y en escritura, y recomendaciones para optimizar la carga fiscal cumpliendo la normativa. Si hay discrepancias de valor declarado frente a valor de referencia catastral, te alertamos de riesgos de comprobación y de vías de impugnación. Asimismo, pautamos el cambio de suministros y la comunicación a la comunidad e IBI para evitar responsabilidades sobre consumos o cuotas posteriores a la venta.

• ITP vs. IVA+AJD según tipo de vivienda.
• IRPF del vendedor y plusvalía municipal.
• Distribución de gastos y pactos en contrato.
• Planificación para evitar tensiones de caja.

Compraventa entre particulares vs. promotora: diferencias clave

No todas las operaciones son iguales. En compras a particulares la negociación suele ser más flexible, pero la información disponible puede ser limitada y es esencial reforzar la due diligence. En compras a promotora o sobre plano, existe un marco de garantías específicas, entregas a cuenta y plazos de entrega vinculados a licencia y obra. En ambos casos, nuestro rol es equilibrar el contrato y proteger tus intereses, cerrando vacíos que a menudo quedan en modelos estándar.

Con particulares, prestamos especial atención a situaciones de comunidad, obras sin regularizar, ocupación y estado de instalaciones. Con promotoras, analizamos memoria de calidades, planos, modificaciones, penalizaciones por retraso y garantías de cantidades entregadas. Si la compra es sobre plano, revisamos el aval o póliza de las entregas a cuenta, las fechas de terminación y la licencia de primera ocupación como condición para la escritura.

• Particular: flexibilidad vs. necesidad de mayor comprobación.
• Promotora: calidades, plazos y garantías de cantidades.
• Compra sobre plano: licencia y aval como hitos críticos.
• Modelos estándar: ajustar a tu caso concreto.

Proceso paso a paso hasta la firma notarial

Estructuramos la operación en etapas claras para que sepas siempre qué esperar. 1) Primera consulta y plan: definimos objetivos, plazos y presupuesto. 2) Due diligence: pedimos documentación, nota simple, comunidad y certificados; inspeccionamos riesgos y preparamos un informe. 3) Arras o contrato privado: negociamos y cerramos condiciones, señal y plazos con protecciones. 4) Hipoteca (si aplica): revisamos FEIN/FIAE, coordinación con notaría para el acta de transparencia y la tasación. 5) Borrador de escritura: revisamos redacción, datos registrales, cargas y distribución de gastos. 6) Firma: comprobamos transferencias, cheques y cancelaciones; verificamos identidad y capacidad. 7) Postfirma: asiento registral, cambio de suministros, comunidad e IBI.

Durante el proceso mantenemos una línea directa contigo, con resúmenes ejecutivos y to-do list por hitos. Si surge un imprevisto (por ejemplo, una carga oculta o un retraso de licencia), activamos planes alternativos: prórrogas pactadas, retenciones en precio, condiciones resolutorias o abandono seguro de la operación recuperando la señal cuando corresponda. Nuestro objetivo es que la firma llegue con toda la documentación y pagos coordinados, evitando esperas innecesarias en notaría.

1. Plan y hoja de ruta.
2. Revisión documental y riesgos.
3. Arras o contrato privado equilibrado.
4. Gestión de hipoteca y acta de transparencia.
5. Escritura y firma coordinada.
6. Postfirma y cambios de titularidad.

Riesgos habituales y cómo los mitigamos

La experiencia demuestra que los problemas más costosos se originan en detalles aparentemente menores. Entre los riesgos habituales están: cargas no detectadas, deudas de comunidad, ocupación o arrendamientos vigentes, discrepancias de superficie, obras no declaradas, defectos ocultos y cláusulas abusivas en hipotecas. Nuestra metodología prioriza identificarlos a tiempo y establecer remedios contractuales: condiciones suspensivas, retenciones en precio, garantías, penalizaciones o, llegado el caso, desistimiento seguro.

Aplicamos listas de verificación adaptadas al tipo de vivienda (obra nueva, segunda mano, protección oficial, rústica con vivienda, etc.). Si hay ampliaciones o terrazas cerradas, pedimos documentación técnica y revisión urbanística. En fincas con elementos comunes conflictivos (patios, cubiertas), confirmamos acuerdos de comunidad y repartos de gastos. En cuanto a hipotecas, alertamos sobre vencimiento anticipado desproporcionado, intereses moratorios y vinculaciones no obligatorias. Todo se refleja en recomendaciones de negociación y en redacciones alternativas listas para enviar a la otra parte.

• Detección temprana de cargas y deudas.
• Protecciones contractuales y retenciones.
• Alertas sobre cláusulas hipotecarias sensibles.
• Verificación urbanística y técnica.

Precios y modalidades del servicio

Ofrecemos modalidades adaptadas al alcance que necesites. La más habitual es el paquete Integral, que cubre de la primera consulta a la postfirma, incluyendo due diligence, arras, revisión de hipoteca y acompañamiento en notaría. Para operaciones más simples o con parte del trabajo ya avanzado, contamos con un paquete Esencial centrado en la revisión de documentos clave y negociación de arras. Si solo buscas una segunda opinión o la revisión de un documento concreto (p. ej., contrato de arras propuesto por la inmobiliaria), ofrecemos un servicio puntual con tarifa cerrada.

Trabajamos con presupuestos transparentes, sin sorpresas, y con opción de honorarios fijos por fase u operación completa. En casos complejos (copropiedades, herencias, divisiones, regularizaciones urbanísticas), te proponemos un alcance escalonado con hitos y entregables, de forma que tengas control sobre tiempos y costes. En todos los casos recibirás un informe ejecutivo claro con riesgos, alternativas y recomendaciones para decidir con seguridad.

• Integral: acompañamiento total hasta llaves.
• Esencial: due diligence y arras.
• Puntual: revisión de documento concreto.
• Alcance escalonado para operaciones complejas.

Preguntas frecuentes