¿Cómo reclamar por retraso en una obra contratada?

Qué se considera retraso en una obra contratada

Reclamar por retraso en una obra comienza por definir con precisión qué es un “retraso” a efectos legales y contractuales. En términos prácticos, existe retraso cuando la empresa contratista incumple el plazo de entrega acordado en el contrato o en los documentos anexos (presupuesto, calendario de obra, acta de replanteo o cronograma). Este incumplimiento debe ser objetivo y medible: una fecha de finalización, un hito intermedio no alcanzado, o un porcentaje de ejecución que no coincide con las certificaciones de obra emitidas. En viviendas, locales o reformas integrales, el retraso afecta al uso del inmueble, a la apertura de negocios, a mudanzas y a costes financieros adicionales, por lo que la identificación del hito temporal es clave para interpretar derechos y responsabilidades.

No todo retraso es imputable a la constructora. La distinción entre causa imputable y no imputable es esencial. Son imputables cuando derivan de una mala planificación, falta de personal, descoordinación de subcontratas, pedidos tardíos de materiales previsibles o una deficiente dirección de obra. No son imputables cuando el retraso proviene de fuerza mayor, cambios de proyecto solicitados por el cliente, demoras en licencias ajenas a la empresa, o situaciones excepcionales que el contrato haya previsto expresamente como eximentes. Por ello, la lectura del contrato y de las órdenes de cambio (change orders) marca el terreno de juego para tu reclamación.

Para efectos de reclamar por retraso en una obra, también se considera el concepto de “mora” del contratista. La mora no exige culpa, solo el incumplimiento del plazo exigible. Una vez se acredita que el plazo ha vencido, se abren opciones: exigir cumplimiento con penalización diaria, solicitar indemnización por daños y perjuicios, o incluso resolver el contrato si el retraso frustra la finalidad del encargo. En todos los casos, documentar el avance real frente al plan pactado será el hilo conductor que fortalece tu posición de negociación.

Revisar el contrato: plazos, cláusula penal y causas justificadas

Antes de reclamar por retraso en una obra, realiza una auditoría contractual. Localiza el apartado de plazos (fecha de inicio y fin, hitos y entregas parciales), la cláusula penal por demora (importe fijo o porcentaje por día/semana) y las causas justificadas que exoneran al contratista. Si el contrato es parco, revisa los anexos: cronograma, presupuesto desglosado, pliego de condiciones, acta de replanteo y cualquier acuerdo posterior por escrito (emails, whatsapps con aceptación, órdenes de cambio). La fuerza de tu reclamación depende de probar que el plazo estaba objetivamente fijado y que las variaciones no fueron imputables a ti como promotor o propietario.

La cláusula penal es una herramienta muy útil: fija de antemano la cuantía a pagar por cada día de retraso, sin que tengas que demostrar el daño concreto. No excluye pedir daños adicionales si los hay (por ejemplo, alquiler alternativo, costes financieros, pérdida de ingresos). Si no hay cláusula penal, aún puedes reclamar indemnización probando el perjuicio real. Analiza también si el contrato prevé suspensiones temporales por causa mayor o por trabajos adicionales aprobados. En ese caso, la línea temporal debe “recalibrarse” para que el retraso imputable comience desde la nueva fecha acordada.

Comprueba si existen obligaciones de coordinación y notificación: muchos contratos exigen que la parte que sufre un hecho extraordinario lo comunique por escrito en un plazo breve para no perder el derecho a ampliar el plazo. Si la constructora no notificó de forma oportuna o no aportó pruebas, será más difícil que justifique la demora. Por último, valora las garantías de cumplimiento (avales o retenciones) y cómo se pueden aplicar para asegurar el cobro de penalizaciones o indemnizaciones.

• Identifica fechas exactas y hitos de obra.
• Busca cláusula penal diaria o semanal.
• Revisa eximentes de responsabilidad y suspensiones.
• Analiza órdenes de cambio y ampliaciones de plazo aceptadas.
• Comprueba garantías, retenciones y condiciones de pago.

Evidencias y peritaje: cómo probar el retraso y el daño

Una reclamación sólida se apoya en evidencias consistentes. Empieza por recopilar certificaciones de obra, partes diarios, actas de visita, fotografías con marca temporal y correos electrónicos que muestren el avance real. Complementa con un registro cronológico de incidencias: fechas, descripción de lo ocurrido, responsables y cómo impactó en el calendario. Si hay subcontratas, notas de entrega y albaranes ayudan a reconstruir qué trabajos estaban planificados y cuáles no se ejecutaron a tiempo.

Para cuantificar daños, lo ideal es un informe pericial. El perito puede comparar el cronograma pactado con el avance real, valorando las desviaciones y los costes adicionales: alquiler de vivienda provisional, pérdida de ventas por apertura tardía de un local, almacenamiento extra de mobiliario, intereses de financiación, etc. En algunos casos, basta con documentación económica (facturas, recibos, extractos) si el nexo causal con el retraso es claro. El objetivo es que tu indemnización no sea una cifra genérica, sino una suma trazable de perjuicios concretos.

No olvides la cadena de custodia de la prueba. Guarda originales, exporta conversaciones en formatos verificables y respalda tu documentación en la nube. Si prevés un conflicto mayor, pide un acta notarial de presencia o fotografías certificadas, especialmente cuando el contratista paraliza la obra sin explicación. Esta diligencia transmite seriedad y refuerza tu posición para negociar o, llegado el caso, para un procedimiento judicial.

Requerimiento formal: burofax y comunicación efectiva

Una vez detectado el incumplimiento de plazos, el siguiente paso para reclamar por retraso en una obra es requerir formalmente al contratista. El medio recomendado es el burofax con certificación de texto y acuse de recibo, que acredita el contenido y la fecha de la comunicación. En el burofax, identifica el contrato, expón los plazos pactados, especifica el retraso y describe el daño que te causa. Formula una exigencia clara: reanudar y terminar la obra en un plazo perentorio, aplicar la cláusula penal, o proponer una nueva fecha con penalización automática.

El tono debe ser firme y profesional. Evita reproches y céntrate en hechos verificables. Adjunta copia del cronograma, fotos o certificaciones relevantes. Incluye una advertencia: si no cumplen, ejercerás tus derechos (penalización, indemnización, resolución de contrato). Da un plazo razonable para responder. Mantén toda comunicación posterior por escrito, aunque haya llamadas o reuniones; remítelas a un email de confirmación (“según lo acordado hoy…”).

Si el contratista alega causas justificadas, solicita que las documente. Pide pruebas de fuerza mayor, órdenes de cambio firmadas con nueva fecha, o actas de suspensión. Si no lo acredita, tu posición se refuerza. En ocasiones, un simple requerimiento bien construido desbloquea la obra. En otras, servirá para preparar la reclamación económica o la resolución.

• Usa burofax con certificación de contenido.
• Expón hechos, plazos y daños de forma objetiva.
• Exige cumplimiento, penalización o nueva fecha vinculante.
• Da plazo para respuesta y conserva todos los intercambios.

Opciones legales: exigir cumplimiento, penalización o resolver

Cuando hay retraso imputable, se abren tres vías principales. La primera es exigir el cumplimiento con penalización por demora: el contratista termina la obra, pero asume el coste del retraso según la cláusula penal o, en su defecto, indemniza daños acreditados. Es útil si la obra está avanzada y cambiar de empresa sería más costoso. Exige una nueva planificación con fechas cerradas y consecuencias automáticas si se incumplen.

La segunda es reclamar indemnización sin resolver el contrato, cuando la entrega tardía ya es un hecho y el inmueble se ha recibido, pero los perjuicios persisten (alquiler alternativo, pérdida de ingresos por apertura tardía, intereses). Aquí será vital el informe pericial y las pruebas económicas. La tercera opción es la resolución del contrato por incumplimiento grave o esencial: se extingue la relación, se liquida lo ejecutado y puedes contratar a otra empresa. Resulta aconsejable si el retraso es prolongado, la obra está paralizada o la confianza se ha roto.

En cualquiera de las vías, sopesa la viabilidad económica. Si existe garantía o retenciones, podrías aplicarlas a las penalizaciones. Si hay seguros o avales, revisa condiciones y plazos de reclamación. Y recuerda: incluso con cláusula penal, cuando el daño real sea mayor, puedes reclamar la diferencia si la normativa y el contrato lo permiten. Con una estrategia escalonada —requerimiento, propuesta de acuerdo, y solo después acciones legales— aumentas las opciones de una solución rápida y eficiente.

Cálculo de indemnización y daños y perjuicios

Para reclamar por retraso en una obra con éxito, cuantifica cada concepto de daño. Distingue entre daños emergentes (gastos adicionales que has tenido que asumir) y lucro cesante (ingresos que dejaste de obtener). Entre los más habituales están el alquiler alternativo de vivienda o local, guardamuebles, costes de financiación, intereses por capital inmovilizado, penalizaciones de contratos vinculados, pérdida de ventas por apertura tardía, personal contratado sin poder operar y campañas de marketing pospuestas. Aporta facturas, contratos y extractos bancarios que muestren que estos gastos se originan, directa y cronológicamente, por la demora.

Si existe cláusula penal por cada día de retraso, calcula: días de demora imputables × importe diario. Si la suma es inferior a los daños reales, valora reclamar la diferencia demostrando el perjuicio adicional. Si no existe cláusula, el punto de partida será el peritaje económico. Incluye una línea temporal que conecte la fecha de entrega prevista, las ampliaciones aceptadas y el día de entrega real o la situación actual. Este relato cronológico facilita al juez o mediador comprender por qué los costes se dispararon por el incumplimiento de plazos.

No olvides la mitigación del daño: demuestra que actuaste con diligencia para reducir el perjuicio (buscaste alquiler más económico, reprogramaste aperturas, intentaste que se terminara la parte útil). Esta conducta favorece tu credibilidad y evita objeciones. Por último, incluye impuestos cuando correspondan y separa partidas no reclamables para no contaminar el cálculo. Cuando el expediente económico está ordenado, las probabilidades de acuerdo se multiplican.

• Daño emergente: alquiler, guardamuebles, intereses, suministros duplicados.
• Lucro cesante: ventas perdidas, contratos cancelados, campañas aplazadas.
• Cláusula penal: cálculo objetivo por día de retraso.
• Mitigación: acciones para reducir el impacto económico.

Negociación y mediación con la constructora

El camino más rentable suele ser un acuerdo bien documentado. Tras el burofax, propón una reunión con agenda clara: situación actual de la obra, causas del retraso, nuevo plan de fechas, penalización e indemnizaciones. Lleva tu cronograma, pruebas y un rango de pretensión económica. Evita posiciones rígidas al inicio; escucha la explicación técnica y pide compromisos verificables: calendario detallado por partidas, responsable de cada hito, proveedores críticos y fecha de recepción provisional y definitiva.

Si la negociación directa se atasca, considera la mediación. Un tercero neutral ayuda a encontrar soluciones creativas: descuento inmediato en certificaciones pendientes, extensión de garantía, asunción de ciertos costes o un plan mixto (terminar rápido con penalización pactada). En obras con múltiples intervinientes (propietario, dirección facultativa, subcontratas), una mesa conjunta reduce malentendidos. Todo acuerdo debe documentarse en una adenda firmada: plazos, penalizaciones automáticas, pagos condicionados a hitos y consecuencias del nuevo incumplimiento.

Para mantener la presión, prepara en paralelo el expediente para una eventual reclamación judicial o arbitral. Esto no implica romper puentes, pero muestra determinación. Los acuerdos sólidos nacen de un equilibrio: la constructora ve asumible el plan y tú aseguras compensación y entrega real. Al final, el mejor acuerdo es el que se cumple; por eso, ancla los pagos a hitos y condiciona la recepción definitiva a la corrección de remates y a la entrega de documentación (certificados, boletines, libro del edificio, garantías).

Modelo de cronograma y checklists para controlar la obra

Controlar plazos es prevenir retrasos. Un cronograma sencillo y visual te permitirá anticipar cuellos de botella; por ejemplo, dividir por fases (demoliciones, albañilería, instalaciones, carpinterías, acabados) con duraciones estimadas y dependencias. Asigna responsables y fechas límite a cada tarea, e incorpora hitos de control (por ejemplo, inspección de instalaciones antes de cerrar tabiques). Las revisiones semanales con acta breve consolidan el seguimiento y dejan rastro documental útil para cualquier reclamación futura.

Acompaña el cronograma con checklists operativos. Antes de arrancar, valida licencias, accesos, suministros temporales y acopio de materiales críticos. En fase de ejecución, verifica entregas, coordinación de subcontratas y disponibilidad de la dirección facultativa para resolver imprevistos. Al final, controla remates, pruebas de servicio, manuales y garantías. Este sistema reduce la improvisación y, si aun así surge retraso, te permite demostrar diligencia y concreción del impacto.

En entornos profesionales, una herramienta de gestión (desde una hoja de cálculo con Gantt hasta software de obra) ayuda a visualizar desvíos y generar reportes automáticos. Procura que el plan esté vinculado a pagos: cada certificación corresponde a un porcentaje de avance real. Así evitas sobrepago por trabajos no ejecutados. Si negocias una reprogramación por retraso, establece una línea base nueva y conserva la anterior para medir la demora imputable.

• Fases e hitos con fechas y responsables.
• Revisiones semanales con acta y fotografías.
• Pagos vinculados a avance real y documentación.
• Checklist de cierre: remates, boletines, garantías y recepción.

Preguntas frecuentes