Cómo reclamar por incumplimiento de promesa de venta

Qué es la promesa de venta

La promesa de venta es un preacuerdo por el que una o ambas partes se comprometen a formalizar en el futuro un contrato de compraventa sobre un bien determinado (normalmente un inmueble) bajo ciertas condiciones de precio, plazos y documentación. A diferencia de la compraventa ya perfeccionada, la promesa fija obligaciones de hacer: preparar escrituras, obtener financiación, reunir certificados o levantar cargas antes de la firma definitiva. En la práctica, es habitual que conviva con un documento privado que recoge elementos esenciales de la futura operación, a menudo acompañado de una señal o anticipo, y de un calendario de hitos (reserva, arras, escritura).

Este instrumento es útil para dar seguridad durante el periodo preparatorio: bloquea la operación y alinea expectativas sobre precio y condiciones. Sin embargo, también genera riesgos si una parte se retracta o dilata la firma sin causa legítima. Cuando se produce un incumplimiento de promesa de venta, la parte cumplidora puede reclamar el cumplimiento forzoso —si es viable— o la resolución del acuerdo con indemnización por daños y perjuicios, según lo pactado y lo que resulte más conveniente a sus intereses.

Para valorar la mejor estrategia conviene analizar el texto exacto del documento (cláusulas, condiciones suspensivas, penalizaciones), la cronología de comunicaciones y la situación registral del bien. También es útil revisar si se previeron supuestos de fuerza mayor o si se contempló expresamente la facultad de desistir mediante una penalidad.

Diferencias con arras, señal y opción de compra

En el tráfico inmobiliario suelen confundirse varias figuras próximas. Las arras son cantidades entregadas al firmar un acuerdo preliminar. Pueden ser confirmatorias (prueba de la existencia del contrato y anticipo del precio), penales (que fijan una penalización por incumplir) o penitenciales (permiten desistir: quien desiste pierde lo entregado, y si desiste el receptor debe devolverlo doblado). La señal suele usarse como sinónimo de arras confirmatorias. La opción de compra concede a su titular el derecho a comprar en un plazo y precio ciertos, vinculando sólo al concedente hasta que se ejercita.

La promesa de venta, en cambio, es un compromiso recíproco (o unilateral) de celebrar la compraventa en el futuro cuando se cumplan las condiciones previstas. Si se pactó con precisión la cosa y el precio, y no queda pendiente un elemento esencial, puede exigirse su cumplimiento. Si además se incorporó un régimen de arras o cláusula penal, esa previsión tendrá un impacto directo en la reclamación: puede limitar la indemnización o fijar la facultad de desistir. De ahí la importancia de leer con lupa lo pactado para decidir si conviene exigir firma, resolver con penalidad, o reclamar daños adicionales por retrasos o costes extra.

Requisitos del acuerdo y pruebas útiles

Para que la reclamación prospere conviene que la promesa de venta identifique con claridad el bien (finca registral, dirección, anejos), el precio y forma de pago, los plazos (reserva, arras, firma en notaría), condiciones suspensivas (financiación, cancelación de cargas, licencias), reparto de gastos, y, en su caso, un régimen de penalidades. La firma por ambas partes, con fecha, aporta seguridad. Si se utilizó correo electrónico, aplicaciones de mensajería o una plataforma de firma digital, conserve todo el hilo de comunicaciones y justificantes de transferencias.

Como pruebas útiles para acreditar el incumplimiento destacan: el documento de promesa y anexos; justificantes de pagos o señales; correos o mensajes con propuestas, negativas o dilaciones; actas notariales de manifestaciones o de presencia si una parte no comparece; certificaciones registrales; informes de tasación o financiación; presupuestos de reforma condicionados a la firma. También ayudan calendarios y cronologías que muestren que usted cumplió —o estuvo en disposición real de cumplir— y que la otra parte frustró injustificadamente la operación.

Causas frecuentes de incumplimiento

Entre las causas típicas de incumplimiento aparecen la falta de financiación del comprador, el cambio unilateral de precio o condiciones, la negativa a subsanar cargas o discrepancias registrales, la no aportación de certificados (energético, ITE, comunidad al corriente), la no comparecencia en notaría en la fecha señalada, o la venta a un tercero pese a la promesa previa. No toda incidencia equivale a incumplimiento: si se pactó una condición suspensiva (p. ej., concesión de hipoteca) y no se cumple pese a la diligencia, puede extinguirse la obligación sin penalidad. Por eso es esencial leer qué se estipuló sobre causas justificadas y fuerza mayor.

Si la otra parte alega una causa, exija prueba y valore alternativas razonables: ampliar un plazo breve, aportar documentación adicional o firmar con retención de parte del precio para cancelar una carga. Cuando la conducta revele mala fe (reventa a mejor postor, dilaciones tácticas), conviene activar de inmediato la ruta del requerimiento fehaciente y, si procede, medidas cautelares para asegurar la eficacia de una eventual sentencia.

Pasos previos: requerimiento fehaciente

Antes de judicializar, es recomendable enviar un requerimiento fehaciente que fije su posición y ofrezca una última oportunidad de cumplimiento. El burofax debe identificar el acuerdo y su cronología, indicar qué obligación está pendiente (comparecer en notaría, presentar certificados, cancelar carga), proponer fecha, hora y notaría —o un margen de opciones— y advertir de las consecuencias de no atender en plazo (cumplimiento forzoso, resolución con penalidad, indemnización). Adjunte propuestas firmes de cita notarial o, si ya está concertada, el resguardo de reserva. Mantenga un tono profesional y evite descalificaciones.

Si su objetivo principal es firmar, haga constar su plena disposición y la documentación lista. Si prefiere resolver, cite la cláusula penal o de arras aplicable y cuantifique lo reclamado. Establezca un plazo claro (por ejemplo, 5 a 10 días hábiles). Este paso ordena la prueba, muestra buena fe y, a veces, desbloquea acuerdos sin pleito.

Qué puedo reclamar

La estrategia de reclamación suele moverse entre dos vías: cumplimiento forzoso (obligar a otorgar la escritura en las condiciones pactadas) o resolución del acuerdo con indemnización. Si existen arras penitenciales, puede ejercitarse el desistimiento con la penalidad prevista (pérdida o devolución doblada). Si hay cláusula penal, esta fijará la cantidad por incumplimiento —sustitutiva o acumulable a daños, según se haya pactado—. En ausencia de penalidades, cabe reclamar daños y perjuicios acreditados: gastos inútiles, alquileres puente, depósitos perdidos, tasaciones, diferenciales de precio, etc.

Cuando el bien sea único y la operación siga siendo viable, el cumplimiento forzoso puede ser la mejor opción, especialmente si usted ha cumplido y la otra parte se niega sin causa. En otros casos, la resolución con compensación permite cerrar el capítulo y buscar alternativa sin arrastrar litigios largos. La elección depende del texto contractual, de la disponibilidad del bien y de su interés real en comprar o vender ese activo concreto.

• Cumplimiento forzoso con ejecución en notaría.
• Resolución con devolución de cantidades e indemnización.
• Ejecución de arras o cláusula penal según lo pactado.
• Medidas cautelares si hay riesgo de transmisión a terceros.

Cómo calcular daños y perjuicios

El cálculo de daños exige vincular cada gasto o pérdida al incumplimiento. Reúna facturas y justificantes de: tasaciones, notas simples, certificados, honorarios técnicos o jurídicos; desplazamientos y dietas por visitas o firmas fallidas; alquileres provisionales si dependía de la compra/venta; costes financieros (comisiones de apertura, de tasación o diferencias de tipo si expiró una oferta hipotecaria); y lucro cesante cuando pueda acreditarse (p. ej., renta esperada de arrendamiento frustrado). También es reclamable la pérdida de oportunidad si demuestra que rechazó ofertas por confiar en la promesa incumplida.

Si existe cláusula penal, determine si es acumulable a daños adicionales o sustitutiva (en cuyo caso limita la indemnización a la penalidad). En cualquier escenario, documente la razonabilidad de las cifras con soportes objetivos (presupuestos, correos, comparativas de mercado). Evite inflar importes: la solidez probatoria y proporcionalidad aumentan las opciones de acuerdo y de éxito en sede judicial.

Procedimiento judicial y plazos

Si el requerimiento no surte efecto, la acción puede ejercitarse ante los tribunales civiles del lugar pactado o del domicilio del demandado, según corresponda. Para el cumplimiento se solicita sentencia que obligue a otorgar escritura, con posibilidad de ejecución forzosa. Para la resolución, se pide la declaración de incumplimiento, la resolución del acuerdo y la condena a indemnizar o a pagar la penalidad pactada. En fase inicial es frecuente pedir medidas cautelares para evitar que el transmitente disponga del bien a un tercero o para asegurar cantidades.

En cuanto a plazos, es importante actuar con diligencia: los contratos pueden prever caducidades internas (plazos de firma “esenciales”). Además, la reclamación de daños se sujeta a la prescripción civil aplicable; por prudencia, conviene no demorar el ejercicio de acciones y dejar constancia interruptiva mediante requerimientos fehacientes.

• Demanda con petición principal (cumplimiento o resolución) y subsidiaria.
• Solicitud de medidas cautelares si hay riesgo de frustración.
• Prueba documental, testifical y pericial económica.
• Ejecución de sentencia: otorgamiento de escritura o pago de indemnización.

Negociación y acuerdos alternativos

Aun con una base sólida para demandar, muchas disputas por incumplimiento de promesa de venta se resuelven mediante negociación. Las salidas típicas incluyen: ampliar plazos con garantías adicionales (depósito en notaría, aval); ajustar el precio para compensar retrasos o defectos documentales; resolver con devolución de cantidades y compensación fija (lump sum) que evite litigios; o convertir la promesa en una opción de compra con prima, si al comprador le conviene esperar. Para cerrar acuerdos seguros, siempre formalice en documento claro, con renuncias recíprocas y liquidación completa de obligaciones, y, si aplica, anote en el registro las cargas que deban cancelarse antes de la nueva firma.

Una buena preparación —dosieres probatorios, cuantificación realista de daños, propuesta seria de notaría y agenda— aumenta su poder negociador. Mantener abiertos varios escenarios (cumplimiento, resolución con penalidad, o transacción intermedia) permite seleccionar la salida más eficiente según evolucionen los hechos.

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