Abogado para reclamar retraso en una obra

¿Qué es “retraso de obra” y cuándo puedes reclamar?

El retraso en una obra se produce cuando el contratista, reformista, constructora o promotor incumple la fecha de entrega pactada en el contrato o en el presupuesto aceptado. Este desfase temporal puede afectar a obras de reforma de vivienda, rehabilitación de comunidades, obra nueva o locales comerciales. La clave para poder reclamar es que exista una obligación clara de terminar en un determinado plazo —escrito preferentemente— y que, llegada esa fecha, la obra no esté finalizada o no sea utilizable en condiciones adecuadas.

La ley ampara al cliente frente a incumplimientos que le generen perjuicios económicos o personales. Por ejemplo, pagos de alquiler puente por no poder mudarse, pérdida de ingresos por no abrir un negocio a tiempo, costes de alojamiento alternativo, o gastos añadidos derivados de la demora (custodia de muebles, prórrogas de licencias, etc.). Si hay causa justificable (fuerza mayor debidamente acreditada) puede contemplarse una extensión del plazo, pero debe probarse de forma sólida y conforme a lo pactado.

• Plazo de entrega claro y verificable.
• Retraso objetivo frente a la fecha acordada.
• Perjuicios económicos/consecuencias acreditadas.

Base legal y derechos del cliente

El punto de partida es el contrato de obra o de reforma: es la “ley entre las partes”. Si el contratista incumple los plazos sin causa legítima, responde por daños y perjuicios. En el ámbito de consumo (cuando el cliente es un particular), además se aplican normas protectoras que favorecen la transparencia, la información y la responsabilidad del profesional. En el plano civil, la responsabilidad contractual permite exigir el cumplimiento en plazo, la reducción del precio, la resolución del contrato y/o la indemnización de daños y perjuicios.

La jurisprudencia reconoce la posibilidad de reclamar penalidades por día de retraso si así se pactó, así como una indemnización por los gastos y pérdidas probadas que el retraso ocasiona. En reformas y obra nueva, también pueden concurrir normas técnicas y de calidad; si además existen defectos constructivos, caben acciones específicas complementarias. Cuando el proveedor es una constructora o promotor, el comprador conserva los derechos derivados del incumplimiento de entrega en plazo previsto en el contrato de compraventa o de ejecución de obra.

Contrato, penalidades y plazos

El contrato o presupuesto aceptado debe especificar fecha de inicio, hitos de entrega, plazo total, condiciones de pago y, a ser posible, un plan de obra. Las cláusulas de penalidad por demora (p. ej., una cantidad por día de retraso) son un instrumento eficaz para alinear intereses y simplificar el cálculo de la compensación. Si no existe penalidad pactada, aún puedes reclamar los perjuicios reales, pero deberás cuantificarlos y acreditarlos con mayor detalle.

Es habitual que el contratista invoque causas de fuerza mayor o modificaciones del alcance que justifiquen ampliaciones de plazo. Para que sean válidas, deben constar por escrito, con fecha y aceptación; no basta una alegación genérica. Asimismo, si el cliente introduce cambios sustanciales (p. ej., materiales o distribución) que objetivamente alargan la obra, conviene firmar un anexo con nuevo plazo para evitar futuros conflictos.

• Define penalidades razonables y proporcionadas.
• Exige anexos escritos para cambios que afecten al plazo.
• Incluye un calendario con hitos medibles.

Pruebas, peritaje y documentación

Una reclamación sólida se apoya en pruebas claras: contrato o presupuesto aceptado, calendario de obra, comunicaciones (emails, mensajes, informes), fotografías y vídeos con fechas, certificaciones de avance, actas de replanteo y de incidencias, y cualquier documento que acredite pagos y plazos. Si la obra está paralizada o avanza a un ritmo inferior al comprometido, conviene levantar un acta notarial o solicitar un informe pericial que describa el estado real y el porcentaje de ejecución.

El perito puede valorar el impacto temporal de las incidencias, distinguir retrasos imputables al contratista de los derivados de cambios del cliente o de terceros (suministros, licencias), y ayudar a cuantificar la indemnización. Para gastos derivados (alquiler temporal, hotel, guardamuebles, lucro cesante) reúne facturas, contratos y justificantes bancarios. En negocios, incorpora previsiones de apertura, reservas perdidas o ingresos frustrados, con una justificación económica rigurosa.

• Capturas periódicas del avance con fecha.
• Actas o informes periciales independientes.
• Carpeta de gastos: facturas, contratos y extractos.

Reclamación extrajudicial y burofax

Antes de demandar, es recomendable una reclamación extrajudicial formal mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. En esa comunicación se debe: (i) describir el retraso y su impacto, (ii) invocar las cláusulas contractuales y la normativa aplicable, (iii) requerir el cumplimiento en un plazo breve o el pago de penalidades/indemnización, y (iv) anunciar acciones legales si no hay respuesta. Un tono firme y profesional, acompañado de documentación, aumenta la probabilidad de acuerdo.

Paralelamente, valora abrir un canal de negociación con una propuesta cuantificada (penalidad, descuento, cronograma realista, o resolución consensuada). Ofrece alternativas concretas para cerrar el conflicto sin pleito: terminación parcial con otro equipo, entrega por fases, o compensación económica. Si la otra parte no contesta o rechaza de plano, el burofax servirá como prueba de tu buena fe y de la mora del contratista.

Vías judiciales y alternativas MASC

Si no hay acuerdo, existen distintas vías en función de la cuantía y la complejidad: reclamación de cantidad, proceso declarativo (verbal u ordinario) y, en su caso, medidas cautelares para evitar mayores perjuicios. Cuando el contrato prevé cláusulas de mediación o negociación previa, cumplirlas puede ser requisito de procedibilidad. En conflictos de obra, la prueba pericial es a menudo decisiva; prepara el caso con antelación, preservando la escena (estado de la obra) y la trazabilidad documental (correos, partes, hitos).

Las medidas adecuadas de solución de controversias (MASC) —como la mediación o la conciliación— son útiles para destrabar posiciones y alcanzar acuerdos rápidos que salven el proyecto o compensen al cliente. En ocasiones, una solución creativa (descuento relevante y calendario firme) resulta más eficiente que litigar. No obstante, si la contraparte es contumaz o insolvente, convendrá activar la vía judicial sin demoras para interrumpir plazos de prescripción y asegurar la prueba.

• Elige la vía procesal según cuantía y complejidad.
• Valora mediación/conciliación para cerrar rápido.
• Protege la prueba: fotografías, actas y pericial.

Cálculo de indemnización por demora

La indemnización por retraso de obra puede fijarse por dos vías: (a) penalidad pactada por día/semana de demora, o (b) daños y perjuicios efectivamente causados. Si hay penalidad contractual, se calcula de forma objetiva desde el día siguiente al vencimiento del plazo hasta la entrega real y útil. Si no se pactó, deberás cuantificar cada concepto: alquiler o hipoteca duplicados, guardamuebles, hoteles, licencias prorrogadas, pérdida de ingresos por apertura tardía del negocio y costes financieros adicionales.

Para justificar el lucro cesante (ingresos dejados de percibir), apoya tu cálculo en datos: reservas anuladas, previsiones razonables, comparables de ventas, estacionalidad y documentación contable. En vivienda habitual, aunque no hay lucro, sí puedes reclamar gastos y sobrecostes por no poder habitar la casa a tiempo. También es posible solicitar intereses moratorios desde la mora y, si procede, la resolución del contrato con devolución de cantidades y compensación por daños.

Casos habituales y estrategias

En reformas integrales de vivienda es frecuente la desviación de plazos por mala planificación o subcontratación deficiente. La estrategia pasa por: (i) exigir cronograma detallado, (ii) pactar penalidades y hitos de pago vinculados a avances reales, y (iii) documentar las incidencias desde el primer día. En obra nueva con promotor, el contrato de compraventa suele fijar una fecha de entrega; si se incumple, cabe exigir penalidades, descuento o resolución con devolución de cantidades, según gravedad y cláusulas.

En comunidades de propietarios, la rehabilitación de fachadas o cubiertas se retrasa por licencias, climatología o disponibilidad de gremios. La clave es anticipar riesgos y reflejar por escrito las extensiones de plazo justificadas. Si el contratista abandona la obra, activa un requerimiento inmediato, rescinde por incumplimiento y encarga un peritaje para cuantificar el coste de terminar con otro proveedor, incluyendo sobrecostes y retraso.

• Hitos de pago vinculados a avances certificados.
• Penalidad diaria y plazo de gracia limitado.
• Rescisión y cambio de contratista ante abandono.

Cómo elegir abogado y costes

Busca un abogado especializado en construcción y consumo, con experiencia en reclamaciones por retraso de obra y en negociación con constructoras. Revisa casos similares, enfoque probatorio y criterios de cuantificación. Es útil que el despacho trabaje con peritos de confianza para auditar el avance real y el impacto económico de la demora. Pregunta por una estrategia en dos fases: reclamación extrajudicial intensa (para intentar acuerdo rápido) y, si no prospera, preparación de demanda con pericial robusta.

En cuanto a honorarios, existen modelos flexibles: tarifa fija por la fase extrajudicial y porcentaje de éxito por cantidades recuperadas, o bien presupuestos cerrados por hitos del procedimiento. Exige siempre hoja de encargo y claridad en costes de terceros (peritos, notarios, tasas, procurador). Un despacho orientado a resultados cuidará la viabilidad económica: no todos los pleitos compensan si la contraparte carece de solvencia; por eso el análisis previo es esencial.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar si el contrato no fijó una penalidad por retraso? Sí. Sin penalidad, puedes reclamar los daños y perjuicios reales (gastos e ingresos perdidos) que puedas probar. La penalidad facilita el cálculo, pero no es imprescindible para exigir compensación.

¿Qué hago si el contratista alega fuerza mayor? Debe acreditarla con detalle (evento imprevisible e inevitable) y demostrar su impacto directo en el plazo. Si no lo prueba o existían alternativas razonables, podrás oponerte y mantener tu reclamación.

¿Cuándo conviene resolver el contrato? Cuando la demora es grave, la obra está abandonada o la confianza se ha roto. La resolución permite encargar a un tercero la terminación y reclamar sobrecostes y perjuicios, siempre con buena prueba pericial.

¿Es obligatoria la mediación antes de demandar? Depende del contrato y del fuero. Aunque no sea obligatoria, a menudo acelera soluciones y reduce costes. Si fracasa, tu intento de acuerdo refuerza la posición procesal.

¿Qué documentos son imprescindibles para empezar? Contrato/presupuesto firmado, calendario de obra, comunicaciones, evidencias fotográficas y justificantes de gastos. Con eso, tu abogado podrá enviar un burofax sólido y, si procede, preparar la demanda.