Abogado para reclamar impago de alquiler

Cuándo contratar un abogado para impago de alquiler

Contar con un abogado para reclamar impago de alquiler es clave cuando el inquilino acumula retrasos reiterados, deja de pagar de forma total o parcial, discute incrementos pactados o compensa unilateralmente deudas sin base contractual. El profesional evaluará la situación y definirá la mejor estrategia: requerimiento de pago, negociación, medidas cautelares, procedimiento monitorio para rentas vencidas o demanda de desahucio por falta de pago. También analizará si procede la resolución del contrato por incumplimiento, la reclamación de suministros impagados, daños en la vivienda o la compensación con la fianza.

Cuanto antes intervenga el abogado, más probabilidades hay de recuperar las rentas y reducir el tiempo de vacancia. La primera revisión se centra en el contrato de arrendamiento, recibos, justificantes de transferencias y comunicaciones previas. Se valora la solvencia del arrendatario, si existen avalistas, garantías adicionales o seguros de impago, y si el impago responde a una controversia puntual (p. ej., reparaciones) o a una falta de liquidez sostenida. En función de ello, se prioriza la vía amistosa para evitar litigios, o se activa de inmediato el burofax y las acciones judiciales pertinentes.

Documentación clave y pruebas que debes reunir

Antes de iniciar cualquier reclamación por impago de alquiler, reúne un expediente completo y ordenado. Empieza por el contrato de arrendamiento firmado y todas sus prórrogas o anexos (subidas de renta, actualización del IPC, reparto de suministros, autorización de obras, etc.). Añade la ficha de identificación de inquilinos y, si los hay, avalistas o garantías adicionales. Incorpora el calendario de pagos, recibos emitidos, justificantes bancarios de ingresos y los meses impagados o abonados parcialmente. Si el pago se hacía por transferencia, extrae del banco los movimientos destacados; si era en efectivo, recopila recibís firmados.

Incluye todas las comunicaciones: emails, WhatsApp, cartas simples y, sobre todo, burofax enviados y sus acuses. Si hubo incidencias en la vivienda, guarda presupuestos, facturas, partes de reparación y fotografías con fecha. El objetivo es acreditar la deuda con claridad y evitar contestaciones dilatorias: a mayor orden documental, más fácil será un monitorio, un desahucio o la ejecución posterior. Tu abogado te indicará si conviene solicitar un certificado de titularidad real del arrendatario, revisar el padrón o pedir notas registrales de bienes para prever el cobro.

Requerimiento previo: burofax y negociación

El requerimiento de pago mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo es el paso previo por excelencia en la reclamación de rentas. Permite fijar la deuda, otorgar un plazo de pago cierto y dejar constancia fehaciente de la voluntad del arrendador. Un abogado especializado redactará el burofax con un tono firme y técnico, desglosando importes de renta, IPC, suministros, intereses y recordando las consecuencias legales del impago: demanda de desahucio y reclamación de cantidades, inclusión de costas y, en su caso, resolución contractual.

En paralelo, cabe abrir una ventana de negociación: fraccionamientos razonables con garantías, entrega de llaves con reconocimiento de deuda, mediación formal o acuerdos para la salida pactada del inmueble en determinadas fechas. Toda propuesta debe documentarse por escrito, con calendario claro y consecuencias por incumplimiento. Evita acuerdos verbales o mensajes ambiguos que puedan interpretarse como una condonación de rentas. Si el inquilino alega incidencias (humedades, electrodomésticos averiados), ofrécete a revisarlas, pero sin renunciar al cobro de las rentas vencidas cuando contractualmente no proceda la compensación.

Vías extrajudiciales y MASC

Además del burofax, existen métodos adecuados de solución de controversias (MASC) como la mediación o la conciliación, útiles para alcanzar acuerdos rápidos y menos costosos. En disputas por impago de alquiler, pueden servir para pactar un plan de pagos con garantías, la entrega de llaves en breve, la condonación parcial de deuda a cambio de la desocupación o el reconocimiento notarial de cantidades. El abogado valorará si acudir a una institución de mediación, a un servicio público o a un acuerdo privado elevado a escritura, buscando seguridad jurídica y fuerza ejecutiva.

No siempre la mediación es idónea: si el inquilino es moroso contumaz, carece de solvencia o ha mostrado desinterés, alargar procesos extrajudiciales puede incrementar la deuda y el perjuicio. La evaluación de riesgos (probabilidad de cobro, bienes localizables, avales) es determinante. Aun así, incluir una propuesta MASC en el burofax demuestra buena fe y puede reducir las costas si se termina en juicio.

Procedimiento monitorio para rentas impagadas

El monitorio es una vía ágil para reclamar rentas vencidas, siempre que la deuda sea líquida, determinada, vencida y exigible. Con el contrato, el desglose de rentas y los justificantes de impago, el juzgado requerirá al deudor para que pague, se oponga motivadamente o guarde silencio. Si no paga ni se opone, se despacha ejecución y podrás embargar cuentas, nóminas o bienes. Si se opone, el asunto se transforma en juicio verbal u ordinario según cuantía. El abogado preparará la demanda con un expediente documental impecable para maximizar la probabilidad de requerimiento y futura ejecución.

El monitorio no recupera la posesión del inmueble; para ello, corresponde tramitar el desahucio por falta de pago. En ocasiones se presentan en paralelo: monitorio para deudas vencidas y desahucio para recuperar el piso y reclamar cantidades futuras. La estrategia depende de la cuantía, de la urgencia por disponer de la vivienda y de la conducta del inquilino. Un cálculo fino de intereses desde cada vencimiento y de costas previsibles ayuda a decidir la vía más eficiente.

Desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades

El desahucio por falta de pago es el procedimiento destinado a recuperar la posesión del inmueble cuando el arrendatario no paga la renta. La demanda puede acumular la reclamación de rentas vencidas y de las que se devenguen hasta la entrega de llaves. Tras la admisión, el juzgado dicta decreto con fecha de juicio y de lanzamiento, salvo que el inquilino pague, desaloje o formule oposición fundada. El abogado controlará los plazos, solicitará, si procede, la enervación única del desahucio (pago total y costas dentro de plazo) y velará por que el lanzamiento se ejecute con coordinación de comisión judicial y cerrajero.

Junto con el desahucio, es habitual reclamar suministros, IBI repercutible, penalizaciones pactadas y daños. Si hay fianza, se cuantifica su aplicación a las últimas rentas o desperfectos, dejando claro el saldo final a favor del arrendador. En algunos supuestos, el abogado propondrá medidas cautelares, como el embargo preventivo, para asegurar el cobro. Una vez recuperada la vivienda, conviene levantar acta o reportaje fotográfico del estado y tramitar la liquidación final de cantidades, incluida la limpieza o reparaciones urgentes para volver a alquilar cuanto antes.

Intereses, costas y ejecución de sentencia

Una buena estrategia de reclamación por impago de alquiler no termina con la sentencia: debe contemplar cómo, cuándo y de dónde cobrar. El abogado calculará intereses moratorios desde cada vencimiento, aplicará los procesales tras la sentencia y solicitará la imposición de costas cuando proceda. En ejecución, se pueden embargar cuentas, salarios, devoluciones de renta, vehículos y otros activos, con investigación patrimonial si el deudor oculta bienes. Si existen avalistas o pólizas de seguro de impago, se activarán conforme a sus cláusulas.

La ejecución requiere constancia: localización actualizada del deudor, oficios telemáticos, reiteración de mandamientos y, si procede, tercería contra maniobras de vaciado patrimonial. Tu abogado valorará convenios de pago en ejecución, siempre documentados y con reconocimiento de deuda, evitando suspensiones innecesarias. En paralelo, conviene revisar la fiscalidad: cómo declarar las rentas impagadas, cuándo resultan deducibles como saldo de dudoso cobro y cómo afecta la recuperación posterior.

Honorarios del abogado y costes del proceso

Los honorarios del abogado para reclamar impago de alquiler suelen estructurarse en tarifa fija por fase (requerimiento y negociación; monitorio; desahucio y reclamación de cantidades; ejecución) o en paquetes que combinan varias acciones. Puede añadirse un éxito porcentual sobre lo recuperado, especialmente en ejecuciones complejas. También hay costes de procurador, tasas (si proceden), burofax, cerrajero y cerrajería en lanzamiento, cerrajero y cambio de cerradura, además de peritajes puntuales por daños. Pide siempre hoja de encargo detallada con alcance, hitos y exclusiones para evitar sorpresas.

Un planteamiento transparente incluye un presupuesto escalonado: primero la vía amistosa y burofax; luego, si no hay pago, el monitorio o el desahucio; por último, la ejecución. En muchos casos, las costas recuperables cubren parte o la totalidad de los honorarios si el arrendatario es condenado. Aun así, conviene valorar el equilibrio entre importe a recuperar, tiempo estimado y riesgo de insolvencia del deudor para decidir la intensidad de la acción judicial.

Errores frecuentes del arrendador y cómo evitarlos

En reclamaciones por impago de alquiler, algunos fallos se repiten y perjudican las opciones de cobro. El primero es la inacción: dejar pasar meses sin requerir por escrito, confiando en promesas informales. El segundo, pactar acuerdos verbales, sin calendario ni garantías, que dificultan probar la deuda o paralizan el desahucio. El tercero, compensar unilateralmente la fianza sin liquidación final documentada. También es un error retener reparaciones urgentes —que sí corresponden al arrendador—, pues alimenta argumentos defensivos del inquilino. Finalmente, carecer de un expediente organizado y actualizado retrasa y debilita la demanda.

La prevención empieza con contratos claros: reparto de suministros, actualización de renta, visitas de inspección con preaviso, obligación de comunicar incidencias por escrito y cláusulas de resolución por impago. Una selección rigurosa del inquilino —solvencia acreditada, nóminas, informe de morosidad, avales— reduce riesgos. Si surge el impago, actúa en tres pasos: burofax, propuesta de acuerdo viable y, si no funciona, acción judicial coordinada. Registrar cada hito (pagos parciales, excusas, negativas) facilitará costas y ejecución posterior.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio enviar burofax antes de demandar? No siempre, pero es altamente recomendable: fija la deuda, demuestra tu buena fe y a menudo evita el pleito. Además, sirve de prueba clara en monitorio o desahucio.

¿Puedo reclamar rentas y recuperar la vivienda a la vez? Sí. En el desahucio por falta de pago puedes acumular la reclamación de cantidades. Alternativamente, puedes iniciar un monitorio por rentas vencidas y, en paralelo, el desahucio para la posesión.

¿Qué pasa si el inquilino paga después de la demanda? Si paga en plazo y por primera vez, puede enervar el desahucio; tu abogado calculará deuda, intereses y costas para que el pago sea íntegro. Si no es la primera, la enervación puede no proceder.

¿Y si el inquilino es insolvente? Se valoran avales, bienes y seguros de impago. A veces lo más eficiente es pactar entrega inmediata de llaves y reconocimiento de deuda, priorizando recuperar la posesión para volver a alquilar.

¿Qué documentos mínimos necesito? Contrato y prórrogas, calendario de rentas, recibos y extractos, burofax con acuse y cualquier comunicación que acredite el impago. Cuanta más trazabilidad, mejor resultado procesal.