Abogado para reclamar impago de alquiler

Qué hace un abogado para reclamar un impago de alquiler

Un abogado puede ayudar cuando existe deuda de alquiler, cuando el arrendador quiere recuperar la vivienda o cuando conviene combinar reclamación de cantidades y desahucio. Su función principal es revisar el contrato, la prueba disponible y la estrategia procesal más adecuada según el objetivo real del caso.

Desde el punto de vista sustantivo, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, prevé en su art. 27 la posibilidad de resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas. La renta, además, se regula con carácter principal en el art. 17 LAU. Como marco complementario, el Código Civil permite exigir responsabilidad por incumplimiento (art. 1101 CC) y, en obligaciones recíprocas, valorar la resolución contractual (art. 1124 CC).

Además, el abogado alquiler suele preparar requerimientos de pago, cuantificar la deuda, advertir de posibles riesgos como la enervación del desahucio y ordenar la documentación para una eventual reclamación judicial.

Cuándo conviene reclamar solo las rentas y cuándo valorar el desahucio

No siempre la mejor opción es la misma. Si el arrendador desea mantener el contrato y centrar el conflicto en el cobro de la deuda, puede analizarse una reclamación de rentas sin pedir la recuperación inmediata de la posesión. En cambio, si la prioridad es recuperar la vivienda o el local por incumplimiento continuado, puede tener más sentido plantear la resolución del contrato y el desahucio por falta de pago.

Habrá que valorar también si el impago es puntual o reiterado, si existen suministros o cantidades asimiladas debidas, y si interesa reclamar solo lo vencido o también lo que proceda según evolución del procedimiento. La estrategia no depende solo de la ley: en parte puede depender del contrato de arrendamiento, de los pactos válidos conforme al art. 1255 CC y de la prueba disponible.

En algunos supuestos conviene estudiar la posible enervación del desahucio por parte del arrendatario, porque puede afectar a la utilidad práctica del requerimiento previo y a la forma de plantear la demanda.

Qué documentos y pruebas conviene reunir

Antes de reclamar, conviene reunir una base documental ordenada. Como mínimo, suele ser útil contar con el contrato, anexos, inventario si existe, justificantes de pago anteriores, extractos bancarios, recibos devueltos, comunicaciones con el arrendatario y detalle de las mensualidades impagadas.

Si se reclaman cantidades distintas de la renta estricta, habrá que comprobar si derivan de la ley o de un pacto contractual válido y suficientemente acreditado. Respecto de la fianza, el art. 36 LAU regula su existencia, pero su aplicación a rentas debidas puede depender del momento contractual, de la liquidación final y de lo pactado; no conviene dar por hecho su compensación automática sin revisar el contrato caso.

También puede ser relevante identificar correctamente quién figura como arrendatario, fiador o garante, porque la legitimación y la extensión de la reclamación dependerán de esa documentación.

Cómo encajar el burofax y la reclamación previa

El burofax por impago de alquiler no sustituye por sí solo al proceso judicial, pero puede ser una pieza importante. Suele servir para dejar constancia del requerimiento de pago, concretar la deuda y, según cómo se articule y en qué momento, preparar mejor una reclamación posterior.

La reclamación extrajudicial previa puede ayudar a acreditar la voluntad de cobro, abrir una negociación seria o incluso propiciar el pago sin pleito. Ahora bien, su utilidad concreta dependerá de la fecha, del contenido del requerimiento y de si después se inicia una reclamación judicial de rentas, un monitorio o un desahucio por falta de pago.

Por eso conviene que el requerimiento identifique el contrato, detalle las cantidades vencidas y evite ambigüedades sobre lo que se reclama y el plazo que se concede para regularizar.

Monitorio o desahucio por falta de pago: qué habrá que valorar

Procesalmente, no hay una respuesta única. El procedimiento monitorio, regulado en los arts. 812 y siguientes de la LEC, puede encajar cuando lo que se persigue es una deuda dineraria vencida, exigible y documentalmente acreditada. Puede ser útil si el foco está en cobrar.

Si además interesa recuperar la posesión, normalmente habrá que valorar la acción de desahucio por falta de pago, que se conecta con el art. 250.1.1º LEC y con los arts. 437 y siguientes LEC en lo relativo a la demanda y su tramitación. En esa vía puede acumularse, si encaja, la reclamación de rentas debidas.

La elección dependerá de si se quiere cobrar, resolver el contrato o ambas cosas, y de la solvencia aparente del deudor, la urgencia por recuperar la posesión y la documentación disponible.

Costes, plazos orientativos y errores frecuentes del arrendador

Los costes y plazos varían según la vía elegida, la cuantía, la necesidad de procurador, la oposición del arrendatario y la carga del juzgado. Por eso conviene hablar de plazos orientativos, no cerrados. También puede ser relevante revisar la posible prescripción de acciones personales conforme al art. 1964 CC, sin simplificar el cómputo sin estudiar cada deuda concreta.

Entre los errores frecuentes están dejar pasar meses sin requerir, reclamar cantidades mal calculadas, confiar solo en mensajes informales, no conservar extractos o intentar compensar la fianza sin una liquidación clara. Otro error habitual es elegir la vía procesal pensando únicamente en el impago alquiler, sin definir antes el objetivo principal: cobrar, resolver o ambas cosas.

Si ya hay fecha de lanzamiento o existe oposición del arrendatario, la revisión jurídica del caso gana todavía más importancia.

Fuentes oficiales y siguiente paso

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, publicada en el BOE.
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, y Código Civil, textos consolidados en BOE.

Como criterio práctico, lo más útil suele ser definir primero qué se persigue realmente con la reclamación: cobrar las rentas impagadas, resolver el contrato para recuperar la vivienda o acumular ambas pretensiones si el caso lo permite. La vía adecuada dependerá de esa finalidad, del contenido del contrato y de la documentación disponible.

Si existe un impago ya producido, un siguiente paso razonable es revisar el contrato, cuantificar bien la deuda y valorar con un profesional si conviene empezar por un requerimiento de pago, un monitorio o una demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas.