Qué hacer si tu arrendador incumple contrato

Entender el incumplimiento del arrendador

Cuando tu arrendador incumple el contrato de alquiler, no solo se genera una situacion incomoda, sino que pueden verse afectados tus derechos como inquilino, tu estabilidad en la vivienda y tu economia. Entender que es exactamente un incumplimiento, que consecuencias tiene y que margen de actuacion te ofrece la ley es el primer paso para reaccionar de forma eficaz y segura.

En terminos generales, se considera incumplimiento del arrendador cualquier conducta que suponga no respetar las obligaciones pactadas en el contrato o las que impone la ley de arrendamientos urbanos y el Codigo Civil. No todo problema o malentendido equivale a un incumplimiento grave, pero muchos comportamientos habituales de los propietarios si pueden dar lugar a reclamaciones, indemnizaciones o incluso a la resolucion del contrato.

Principales tipos de incumplimiento del arrendador

No todos los incumplimientos del arrendador tienen la misma gravedad ni se gestionan de la misma manera. Identificar correctamente el tipo de incumplimiento te ayudara a elegir la estrategia adecuada, desde una simple reclamacion amistosa hasta una demanda judicial. A continuacion se recogen los supuestos mas habituales en los contratos de vivienda y de uso distinto de vivienda (locales, oficinas, etc.).

• Falta de realizacion de reparaciones necesarias para la habitabilidad o el uso pactado.
• Incumplimiento en la entrega de la vivienda o retraso injustificado en la puesta a disposicion.
• Negativa a devolver la fianza pese a no existir danos imputables al inquilino.
• Subidas de renta ilegales o no previstas en el contrato.
• Entradas en la vivienda sin consentimiento del inquilino o vulneracion de la intimidad.
• Incumplimiento de servicios incluidos (mobiliario, suministros, zonas comunes, trasteros, plazas de garaje, etc.).
• Rescision anticipada del contrato por parte del arrendador sin causa legalmente valida.
• Clausulas abusivas o contrarias a la normativa de arrendamientos urbanos.

Primeros pasos: revision del contrato y recopilacion de pruebas

Ante cualquier posible incumplimiento del arrendador, el primer movimiento debe ser siempre revisar con calma el contrato de alquiler y recopilar toda la documentacion y pruebas disponibles. Esto te permitira valorar si realmente existe un incumplimiento y, sobre todo, demostrarlo en caso de conflicto.

Que revisar en el contrato

• Duracion del contrato, prorroga y causas de resolucion anticipada.
• Obligaciones del arrendador en materia de reparaciones, mantenimiento y servicios.
• Clausulas sobre renta, actualizaciones, gastos y suministros.
• Inventario de mobiliario y estado inicial de la vivienda o local.
• Penalizaciones previstas para cada parte en caso de incumplimiento.
• Referencia a normativa aplicable (Ley de Arrendamientos Urbanos, Codigo Civil, etc.).

Pruebas que conviene reunir

• Contrato de arrendamiento firmado y anexos (inventario, planos, fotografias iniciales).
• Comunicaciones con el arrendador: correos electronicos, mensajes, burofax, cartas.
• Fotografias y videos que muestren el estado de la vivienda o los danos.
• Informes tecnicos o presupuestos de reparacion emitidos por profesionales.
• Recibos de pago de renta, suministros o reparaciones asumidas por ti.
• Testimonios de vecinos o terceros que puedan acreditar los hechos.

Como reclamar al arrendador por escrito

Una vez identificado el incumplimiento, el siguiente paso es comunicarlo formalmente al arrendador. La reclamacion por escrito es esencial para dejar constancia de que has intentado solucionar el problema de forma amistosa y para fijar fechas, plazos y contenidos concretos. Esta comunicacion sera una prueba clave si mas adelante necesitas acudir a mediacion, arbitraje o a los tribunales.

Medios recomendables para reclamar

• Burofax con certificacion de texto y acuse de recibo: es el medio mas seguro y habitual.
• Correo electronico: util si se ha usado habitualmente, pero menos solido que el burofax.
• Carta certificada: alternativa economica, aunque ofrece menos garantias probatorias.
• Plataformas de firma y comunicacion digital si el contrato se firmo online y asi se preve.

Contenido minimo de la reclamacion

• Tus datos completos y los del arrendador.
• Referencia al contrato (fecha, direccion de la vivienda, partes firmantes).
• Descripcion clara y cronologica del incumplimiento.
• Referencia a las clausulas contractuales o normas legales vulneradas.
• Lo que solicitas: reparacion, devolucion de cantidades, cese de una conducta, etc.
• Plazo razonable para que el arrendador responda o subsane el problema.
• Advertencia de que, en caso de no respuesta, valoraras otras vias (mediacion, demanda).

Cuando acudir a mediacion o arbitraje

Si la reclamacion por escrito no da resultado o la respuesta del arrendador es insatisfactoria, antes de iniciar un procedimiento judicial puedes valorar la mediacion o el arbitraje, especialmente si el contrato lo preve o si deseas una solucion mas rapida y menos costosa.

Mediacion en conflictos de alquiler

La mediacion es un proceso voluntario en el que un tercero neutral (el mediador) ayuda a las partes a alcanzar un acuerdo. No impone una decision, sino que facilita el dialogo y la busqueda de soluciones creativas que puedan satisfacer a ambas partes.

• Es mas rapida y flexible que un juicio.
• Permite mantener una relacion minima entre arrendador e inquilino.
• Puede realizarse de forma presencial u online.
• El acuerdo alcanzado puede elevarse a escritura publica para dotarlo de fuerza ejecutiva.

Arbitraje de arrendamientos

El arbitraje es un mecanismo en el que un arbitro o tribunal arbitral dicta una decision (laudo) que, en general, tiene la misma eficacia que una sentencia judicial. Para que sea posible, el contrato debe contener una clausula de sometimiento a arbitraje o las partes deben pactarlo posteriormente.

• El laudo arbitral es vinculante y ejecutable.
• Los plazos suelen ser mas breves que en la via judicial.
• Puede ser mas costoso que la mediacion, pero mas agil que un juicio.

Acciones legales frente al incumplimiento

Si el arrendador persiste en su incumplimiento y las vias amistosas no funcionan, puedes plantearte iniciar acciones legales. La estrategia concreta dependera de la gravedad del incumplimiento, de si deseas continuar en la vivienda o no, y de los danos economicos y personales sufridos.

Requerimiento previo y asesoramiento juridico

Antes de presentar una demanda, es muy recomendable que un abogado revise tu caso, el contrato y las pruebas. En muchos supuestos, el propio requerimiento firmado por un profesional ya provoca una reaccion del arrendador y facilita un acuerdo.

Principales acciones judiciales posibles

• Demanda de cumplimiento de contrato: para obligar al arrendador a realizar reparaciones, respetar la duracion pactada, devolver cantidades, etc.
• Accion de resolucion del contrato: cuando el incumplimiento es grave y deseas poner fin al alquiler sin penalizacion.
• Reclamacion de danos y perjuicios: para recuperar gastos, perdidas economicas o danos derivados del incumplimiento.
• Oposicion a desahucio: si el arrendador inicia un procedimiento de desahucio basado en causas discutibles o falsas.
• Acciones por vulneracion de derechos fundamentales: en casos extremos (por ejemplo, violacion de domicilio).

Casos frecuentes y como actuar

Algunos incumplimientos del arrendador se repiten con frecuencia. Conocer como suelen resolverse y que pasos seguir en cada caso te ayudara a reaccionar con rapidez y seguridad.

1. El arrendador no realiza reparaciones necesarias

Si se producen averias que afectan a la habitabilidad (calefaccion, agua caliente, filtraciones, instalaciones electricas peligrosas, etc.), el arrendador suele estar obligado a repararlas, salvo que el dano lo hayas causado tu por mal uso.

• Comunica la averia de inmediato por escrito.
• Adjunta fotografias, videos o informes si los tienes.
• Concede un plazo razonable para la reparacion, salvo urgencia.
• Si no actua, valora encargar la reparacion y reclamar el coste, siempre con asesoramiento previo.

2. El propietario entra en la vivienda sin tu permiso

Aunque el arrendador sea el propietario, mientras el contrato este vigente la vivienda es tu domicilio y goza de proteccion constitucional. No puede entrar sin tu consentimiento, salvo orden judicial o situaciones muy excepcionales.

• Deja constancia por escrito de lo ocurrido y pide que cese esa conducta.
• Si se repite, valora denunciar los hechos y consultar a un abogado.
• En casos graves, puede justificar la resolucion del contrato y una reclamacion de danos morales.

3. Negativa a devolver la fianza

Al finalizar el contrato, el arrendador debe devolverte la fianza en el plazo legal, descontando solo los danos imputables a ti o rentas pendientes. No puede retenerla sin justificacion o por un desgaste normal del uso.

• Entrega las llaves y solicita un documento de recepcion del inmueble.
• Haz fotografias del estado final de la vivienda.
• Si no devuelve la fianza, reclama por escrito detallando las razones por las que la consideras debida.
• En ultima instancia, podras reclamarla judicialmente, a menudo mediante un procedimiento monitorio.

4. Rescision anticipada injustificada

El arrendador no puede dar por terminado el contrato de forma unilateral y sin causa legal o contractual. Si intenta expulsarte antes de tiempo sin seguir el procedimiento adecuado, podrias oponerte y reclamar danos.

• Revisa las clausulas sobre duracion y causas de resolucion.
• No abandones la vivienda sin asesorarte, salvo riesgo para tu seguridad.
• Conserva todas las comunicaciones y, si es necesario, prepara tu defensa frente a un eventual desahucio.

Como protegerte antes de firmar un contrato

La mejor forma de afrontar un posible incumplimiento del arrendador es prevenirlo desde el principio. Una buena revision del contrato y ciertas precauciones antes de firmar pueden ahorrarte muchos problemas futuros.

Revision detallada del contrato

• Comprueba que la duracion y las prorroga se ajustan a la normativa vigente.
• Evita clausulas que limiten en exceso tus derechos (visitas, mascotas, subarriendo, etc.).
• Asegurate de que se especifica claramente quien asume cada tipo de reparacion.
• Revisa la forma de actualizacion de la renta y los topes legales aplicables.
• Solicita que se incluyan por escrito todas las promesas verbales (reformas, muebles, servicios).

Comprobaciones previas sobre la vivienda y el arrendador

• Visita la vivienda con calma y revisa instalaciones, ventanas, humedades y electrodomesticos.
• Pide un inventario detallado del mobiliario y su estado.
• Verifica que quien firma como arrendador es realmente el propietario o esta autorizado.
• Pregunta a vecinos o al portero sobre posibles problemas recurrentes (ruidos, filtraciones, etc.).

Errores comunes del inquilino que debes evitar

Cuando el arrendador incumple el contrato, es facil caer en errores que debilitan tu posicion o incluso te colocan a ti como parte incumplidora. Evitar estos fallos te ayudara a mantener la iniciativa y a proteger tus derechos.

• No dejar constancia por escrito: limitarse a llamadas o mensajes informales dificulta probar lo ocurrido.
• Dejar de pagar la renta sin asesoramiento: aunque el arrendador incumpla, dejar de pagar puede justificar un desahucio.
• Aceptar acuerdos verbales sin respaldo documental: cambios de renta, plazos o condiciones deben constar por escrito.
• No documentar el estado de la vivienda al entrar y al salir, lo que complica reclamar o defenderte frente a acusaciones de danos.
• Esperar demasiado tiempo para reclamar, lo que puede agravar los danos o incluso hacer que prescriban algunas acciones.
• Actuar impulsivamente, cambiando cerraduras sin criterio o negando el acceso para reparaciones legitimas.

Modelos orientativos de comunicaciones

Contar con un modelo orientativo te ayudara a estructurar tus reclamaciones y a no olvidar datos importantes. A continuacion se incluyen ejemplos basicos que deberas adaptar a tu caso concreto y, en su caso, revisar con un profesional.

Preguntas frecuentes