¿Qué hacer si se retrasa la entrega de una vivienda nueva?

Cómo identificar el retraso

Antes de iniciar cualquier reclamación por retraso en la entrega de una vivienda nueva, es esencial definir con precisión qué constituye un retraso y desde cuándo se computa. En la mayoría de contratos de compraventa sobre plano, el promotor indica una fecha de entrega concreta o un plazo estimado vinculado a la obtención de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) o Certificado Final de Obra. También puede aparecer la fórmula “entrega prevista” dentro de un trimestre o semestre, lo que obliga a tomar la última fecha de ese periodo como referencia. Si el contrato establece prórrogas “técnicas” (p. ej., 90 días naturales), su cómputo empieza tras el vencimiento de la fecha principal.

La keyword práctica aquí es retraso en la entrega de vivienda nueva, que se materializa cuando expira la fecha contractual o sus prórrogas sin que el promotor ofrezca escriturar ni motive una causa justificada. Debe diferenciarse la finalización de obra de la entrega efectiva: no basta con que el edificio esté construido; es necesaria la documentación y aptitud legal para habitar. En ocasiones el promotor convoca a firmar sin disponer de la LPO; esto no equivale a entrega válida y no te priva de reclamar.

Revisa además comunicaciones previas: correos, circulares y anexos que modifiquen fechas. Si no existen pactos posteriores válidos, rige la fecha original. Por último, documenta los perjuicios derivados del retraso: alquileres puente, guardamuebles, cambios de colegio, oportunidades perdidas de otros inmuebles, o intereses bancarios por préstamos puente. Cuanto antes cuantifiques y pruebes estos daños, más sólida será tu reclamación y tu posición en una negociación o en sede judicial.

Derechos del comprador y normativa

El comprador de vivienda nueva goza de protección específica como consumidor. Tu marco general incluye la normativa de consumidores y usuarios, la legislación sobre ordenación de la edificación y las reglas de garantías de las cantidades entregadas a cuenta. En términos prácticos, esto se traduce en dos vías: exigir el cumplimiento (entrega) con indemnización por los daños causados, o resolver el contrato con devolución de las cantidades e intereses si el retraso es sustancial o se supera el plazo máximo pactado.

La obligación principal del promotor es entregar la vivienda en el tiempo y forma convenidos: con los suministros contratables, elementos comunes operativos, y la documentación técnica y administrativa necesaria para ocupar. Si se incumple la fecha, el comprador puede activar penalizaciones diarias o mensuales previstas en contrato. Cuando no hay cláusula indemnizatoria, no estás desprotegido: puedes reclamar daños y perjuicios probados, que abarcan costes de alquiler alternativo, mudanza, almacenamiento y gastos financieros razonables.

Importa además la existencia del seguro o aval de cantidades anticipadas: estas garantías cubren la recuperación de lo pagado si no se cumple la entrega en el plazo convenido. Tener clara la vigencia de la póliza o aval y el procedimiento para ejecutarlos es vital si decides resolver. Por último, el principio de transparencia obliga a redactar cláusulas equilibradas y comprensibles; en caso de ambigüedad, la interpretación suele favorecer al consumidor. Esto te da margen para impugnar prórrogas excesivas, penalizaciones asimétricas o condiciones que limiten injustificadamente tu derecho a resolver.

Qué revisar en el contrato

El contrato de compraventa es tu mapa. Empieza localizando las cláusulas de plazo de entrega, prórrogas, fuerza mayor, penalizaciones y resolución. Detecta si el plazo es cerrado (fecha exacta) o abierto (trimestre/semestre). Comprueba si las prórrogas están condicionadas a causas objetivas (p. ej., retrasos administrativos acreditados) y si existe tope máximo. Un buen contrato define un límite temporal claro a partir del cual puedes resolver sin penalización para ti.

Analiza la simetría de penalizaciones: ¿solo se sanciona al comprador si no comparece a firmar, pero no al promotor por retraso? Las cláusulas desequilibradas pueden considerarse abusivas y dejar de aplicarse. Revisa también requisitos de comunicación: algunos contratos exigen avisos previos mediante burofax; cúmplelos para no dar excusas al promotor. La sección de “entrega” debe contemplar vivienda con LPO, boletines de instalaciones, y aptitud para contratar suministros (luz, agua, gas). Sin estos documentos, aceptar llaves “en precario” puede perjudicarte.

No olvides el anexo de calidades y los planos. Si hay cambios sustanciales, podrías reclamar reducción de precio o resolver. También conviene verificar la garantía de cantidades: identifica entidad avalista/aseguradora, número de póliza y cómo reclamar. Por último, si el contrato prevé subrogación en hipoteca del promotor, asegúrate de que la oferta y condiciones no dependan de aceptar demoras. Si te niegas a subrogarte, la entrega no debería condicionarse al banco concreto.

• Plazo y prórrogas con tope definido.
• Penalización por retraso diaria o mensual.
• Documentación para escriturar: LPO, boletines, certificaciones.
• Aval/seguro de cantidades anticipadas y procedimiento de ejecución.
• Comunicación por burofax y plazos de preaviso.

Reclamación escalonada y burofax

Una estrategia eficaz para reclamar el retraso en la entrega de vivienda nueva combina negociación y firmeza. El primer paso es un aviso amistoso por escrito solicitando fecha cierta de escrituración y recordando el vencimiento del plazo. Si no hay respuesta concreta, emite un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. En él, exige: (i) fecha de entrega dentro de un margen razonable; (ii) abono de las penalizaciones pactadas o, en su defecto, de los daños acreditados; y (iii) advertencia expresa de que, de persistir el incumplimiento, optarás por resolver y exigir devolución con intereses.

El burofax debe incorporar pruebas: copia del contrato, anexo de calidades, comunicaciones previas y facturas de perjuicios (alquiler, guardamuebles, mudanza, gastos financieros). Fija un plazo breve para responder (7–10 días) y habilita una vía clara de contacto. Mantén un tono profesional, evita descalificaciones y deja la puerta abierta a un acuerdo extrajudicial. Paralelamente, valora elevar reclamación ante organismos de consumo o colegios profesionales si media una agencia.

Si el promotor propone nueva fecha con garantías (por ejemplo, cita de notaría con LPO concedida) y asume parcialmente los daños, sopesa el coste/beneficio de aceptar. Si, por el contrario, reinicia la prórroga sin fundamento o condiciona la entrega a renunciar a tus derechos, no firmes acuerdos de renuncia. Guarda siempre el resguardo del burofax: será la columna vertebral de tu eventual demanda o mediación.

Penalizaciones e indemnizaciones

Cuando el contrato prevé una cláusula penal por retraso, esta suele fijar una cantidad diaria o mensual hasta la entrega efectiva. Tu tarea es calcularla con exactitud desde el primer día de mora (tras fecha y prórroga) hasta la puesta a disposición válida de la vivienda. Si la penalización resulta inferior a los daños reales, puedes reclamar la diferencia cuando la cláusula no excluya esa posibilidad. En ausencia de cláusula, procede la indemnización de daños acreditados mediante facturas y justificantes.

Los conceptos más habituales son: alquiler sustitutorio, gastos de mudanza y guardamuebles, transporte adicional derivado del cambio de domicilio frustrado, costes de colegios y conciliación, y sobrecostes financieros (préstamos puente, doble residencia). Documentar cada euro es crucial. Evita reclamar partidas difícilmente probables o ajenas, pues resta credibilidad. En caso de familia numerosa o necesidades especiales, explica el impacto agravado del retraso para reforzar el nexo causal y la proporcionalidad.

La negociación puede cerrar con un acuerdo mixto: fijación de nueva fecha de entrega más un pago único por daños y, en su caso, mejoras o extras en la vivienda. Si no hay acuerdo, la vía judicial permite reclamar penalización y daños con intereses desde la mora. Recuerda que aceptar la entrega no implica renunciar a indemnización por el periodo de retraso, salvo que firmes un finiquito expreso. Lee con lupa cualquier “recibo de llaves” que te presenten el día de la escritura.

• Calcula la mora desde la fecha contractual + prórrogas vencidas.
• Aporta facturas, contratos y recibos de todos los gastos.
• Evita firmar renuncias globales al aceptar la entrega.

Resolución del contrato y devoluciones

Si el retraso es grave o se ha superado el límite máximo previsto, puedes optar por resolver el contrato. La resolución implica recuperar las cantidades entregadas a cuenta —incluidos impuestos y primas de seguros vinculadas a la compra— y los intereses legales desde cada pago. El instrumento práctico suele ser el aval o seguro de cantidades: identifica a la entidad garante y sigue el procedimiento indicado para la restitución. En ausencia de respuesta del promotor, la acción judicial de resolución es un camino sólido cuando has acreditado los incumplimientos y has otorgado un requerimiento fehaciente.

Antes de resolver, evalúa el mercado y tus necesidades: si el nuevo horizonte de entrega es cercano y el inmueble satisface tus expectativas, puede ser más rentable exigir penalización y culminar la compra. Si, por el contrario, las demoras se encadenan sin certezas, resolver corta pérdidas y libera tus recursos. No firmes documentos que renuncien al aval ni aceptes ofertas de devolución parciales sin calendario y garantías. Si hay varios compradores, coordina una posición común para evitar que la promotora juegue con propuestas individuales.

Tras la resolución, reclama también gastos colaterales razonables: asesoría, tasación no reutilizable o costes bancarios irrecuperables. Conserva siempre la trazabilidad bancaria de todos los pagos. Si entregaste cantidades en efectivo o a terceros, refuerza la prueba con recibos y testificales. Una vez recuperadas las sumas, cierra la etapa solicitando cancelación de reservas y asientos que puedan perjudicar futuras compras.

Fuerza mayor y causas justificadas

Los promotores suelen invocar “fuerza mayor” para justificar demoras: fenómenos climáticos extraordinarios, huelgas generales imprevistas, crisis de suministros críticos o resoluciones administrativas no atribuibles a su gestión. Sin embargo, no toda dificultad es fuerza mayor. La clave es que el hecho sea imprevisible o inevitable y que exista relación causal directa con el retraso concreto. Además, deben acreditarlo documentalmente y comunicarlo sin dilación, indicando la duración estimada y las medidas de mitigación.

Si el contrato prevé prórrogas por causas justificadas, revisa su alcance: requiere notificación formal, aporta evidencia técnica o administrativa y fija un límite temporal. Retrasos ordinarios de proveedores, reprogramaciones internas, falta de mano de obra habitual o trámites que debieron preverse difícilmente califican como fuerza mayor. Tampoco lo son demoras por cambios de diseño no obligados o decisiones comerciales del promotor.

Ante una alegación de fuerza mayor, pide documentación: informes técnicos, resoluciones municipales, actas de obra, comunicaciones del colegio técnico o del seguro. Contrasta si las fechas coinciden con el periodo de mora y si el proyecto aplicó medidas para minimizar el impacto (doble turno, sustitución de proveedores, replanificación). Si la causa cesó y la promotora siguió demorando, el tramo adicional es imputable. Recuerda que, incluso con fuerza mayor, el comprador puede reclamar perjuicios no vinculados a esa causa o negociar una compensación parcial por el daño efectivo.

Hipoteca, subrogación y gastos

En promociones sobre plano es frecuente que se ofrezca subrogarte en la hipoteca del promotor. El retraso en la entrega puede afectar tu planificación financiera: caducan ofertas vinculantes, cambian tipos de interés y varía tu capacidad crediticia. Negocia la prórroga de tu oferta con el banco o busca alternativas en el mercado. No aceptes que la promotora condicione la entrega a una subrogación obligatoria si el contrato no la impone; tienes derecho a financiarte con otra entidad, asumiendo, eso sí, los gastos que procedan según lo pactado y la normativa vigente.

Si decides resolver, revisa comisiones por cancelación de tasaciones o gastos notariales ya incurridos. Muchos de estos costes pueden considerarse perjuicios reclamables cuando son consecuencia directa del retraso imputable al promotor. En caso de aceptar una nueva fecha de entrega, intenta que la promotora asuma parte de la subida de costes financieros: un pago único compensatorio o mejoras en la vivienda son fórmulas habituales. Documenta la subida de cuotas prevista con simulaciones y comparativas.

Por último, coordina la firma con antelación: exige cita de notaría con toda la documentación (LPO, certificaciones de eficiencia, boletines de instalaciones) y un borrador de escritura con al menos 3–5 días hábiles. Revisa que no se introduzcan cláusulas de renuncia global a penalizaciones. Si se exige comparecer en un plazo irrazonable, contesta por escrito proponiendo alternativas realistas; demostrarás buena fe y evitarás que te imputen incumplimiento.

Coordinación de entrega y postventa

Aunque tu objetivo principal sea resolver el retraso, conviene preparar la entrega para minimizar fricciones. Solicita visita de cortesía previa a la escritura con lista de repasos; anota defectos visibles y fotografía. Los vicios aparentes deben documentarse antes o en el acto de entrega, mientras que los ocultos cuentan con plazos de garantía posteriores. Evita organizar mudanzas o cancelar alquileres antes de tener fecha firme y llaves. Si la comunidad aún no está constituida, demanda información clara sobre mantenimiento provisional, seguros, limpieza y suministros comunes.

En el acta de entrega, incorpora una reserva de derechos: recibir las llaves no implica renunciar a reclamar por el periodo de mora ni por defectos futuros. Si faltase algún elemento esencial (p. ej., LPO), valora diferir la firma. Tras la entrega, comunica por escrito a postventa los defectos detectados y fija un calendario de subsanación. En defectos que afecten habitabilidad o seguridad, exige intervención prioritaria. El promotor debe designar un canal de atención y tiempos de respuesta razonables.

La gestión proactiva evita conflictos mayores y protege tu posición si necesitas reclamar. Mantén un archivo ordenado con contrato, anexos, comunicaciones, facturas y fotografías antes/durante/después de la entrega. Este expediente será decisivo tanto para una negociación amistosa como para un procedimiento judicial, donde la cronología y la prueba documental inclinan la balanza.

• Visita técnica y listado de repasos firmado.
• Reserva de derechos en el acta de entrega.
• Comunicación de defectos a postventa por escrito y con fotos.

Preguntas frecuentes