¿Puedo reclamar gastos hipotecarios en 2025?

Sí, reclamar gastos hipotecarios en 2025 sigue siendo posible en muchos casos, pero no todas las reclamaciones son iguales ni todos los conceptos se recuperan automáticamente. La clave jurídica está en distinguir entre la nulidad de la cláusula de gastos por abusiva y la devolución de las cantidades abonadas, porque ambas cuestiones se apoyan en bases legales y plazos distintos.

Respuesta breve: un consumidor puede revisar si la escritura de su préstamo hipotecario le impuso gastos de forma unilateral y, a partir de ahí, valorar la reclamación de notaría, registro, gestoría o tasación según la doctrina del Tribunal Supremo y del TJUE. En cambio, la comisión de apertura exige un análisis separado y no debe darse por recuperable sin más.

Desde una perspectiva práctica, en 2025 conviene revisar la escritura, las facturas y las fechas de pago, porque la acción de nulidad de una cláusula abusiva se considera imprescriptible conforme a la doctrina consolidada del TJUE, mientras que la acción para recuperar el dinero puede requerir estudiar el plazo de prescripción aplicable a la restitución.

Qué significa reclamar gastos hipotecarios en 2025

Cuando se habla de reclamar gastos hipotecarios, normalmente se alude a discutir la validez de una cláusula de gastos incluida en la escritura del préstamo hipotecario por la que el banco trasladó al consumidor todos o casi todos los gastos abonados al constituir la hipoteca.

En el ámbito de consumo, este análisis se encuadra en la normativa sobre condiciones generales de la contratación y cláusulas abusivas. Como referencias básicas, el artículo 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios prevé la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas, y el artículo 8 de la Ley 7/1998, de condiciones generales de la contratación, declara nulas las condiciones generales que perjudiquen al adherente en contra de la ley o resulten abusivas cuando el adherente sea consumidor.

Por tanto, reclamar no significa únicamente pedir dinero: antes hay que valorar si existió una cláusula predispuesta por la entidad, si generó un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor y qué consecuencias económicas pueden derivarse de esa nulidad en el caso concreto.

Qué gastos de la hipoteca pueden revisarse caso por caso

No existe una respuesta automática para todos los préstamos. Lo prudente es revisar la escritura y las facturas, porque el reparto de cada concepto se ha ido perfilando sobre todo por vía jurisprudencial. Esta visión de conjunto puede servir de orientación inicial:

Gastos de notaría

Los gastos de notaría suelen exigir un examen fino, porque la jurisprudencia del Supremo ha ido delimitando qué parte puede vincularse al interés de una u otra parte en la formalización de la escritura. No conviene afirmar sin más que siempre sean recuperables al 100 %.

Gastos de registro

Los gastos de registro han sido uno de los conceptos más claramente discutidos a favor del consumidor cuando la cláusula imponía todos los gastos al prestatario. Aun así, en una reclamación concreta habrá que comprobar la factura y su relación con la inscripción de la garantía hipotecaria.

Gastos de gestoría

En cuanto a los gastos de gestoría, puede valorarse su devolución si fueron impuestos al consumidor por una cláusula predispuesta. Aquí es importante conservar la factura y acreditar que el pago se produjo al constituir la hipoteca.

Gastos de tasación

Los gastos de tasación también pueden entrar en el análisis, aunque no en todos los supuestos con el mismo alcance. La revisión del caso debe tener en cuenta la fecha del préstamo, el texto de la escritura y la doctrina judicial aplicable en ese momento.

Comisión de apertura

La comisión de apertura no debe mezclarse sin más con los gastos hipotecarios. Es una partida distinta y su posible impugnación depende de si la cláusula supera el control de transparencia y de si el contenido contractual permite entender con claridad qué retribuye realmente. Por eso, antes de reclamarla, conviene una revisión específica del préstamo y de la jurisprudencia más reciente.

Qué diferencia hay entre anular la cláusula y recuperar el dinero

Esta es la distinción más importante. Una cosa es la acción de nulidad de la cláusula abusiva y otra la acción restitutoria, es decir, la reclamación de las cantidades pagadas en aplicación de esa cláusula.

La nulidad de una cláusula abusiva se apoya, entre otras normas, en el artículo 83 del TRLGDCU y en el artículo 8 de la Ley 7/1998. La doctrina del TJUE ha insistido en que la protección del consumidor frente a cláusulas abusivas no puede vaciarse de contenido por límites temporales incompatibles con el principio de efectividad, de modo que la acción dirigida a obtener la declaración de nulidad se considera imprescriptible.

Distinto es pedir la devolución de gastos hipotecarios concretos ya abonados. Ahí entra en juego la acción de restitución de cantidades y, para esta cuestión, puede resultar relevante el artículo 1964 del Código Civil en cuanto al plazo general de las acciones personales. Ahora bien, no conviene presentar esto como una respuesta cerrada: habrá que valorar la fecha de pago, el momento desde el que podría computarse el plazo, la documentación disponible y la evolución de la jurisprudencia del Supremo y del TJUE.

En términos sencillos: puede seguir siendo viable pedir que se declare nula la cláusula, pero para recuperar el dinero es especialmente importante estudiar el calendario del caso.

Qué plazos conviene valorar antes de reclamar

Cuando un consumidor se plantea reclamar, la primera cautela es no mezclar planos distintos. La nulidad de la cláusula abusiva no prescribe según la doctrina consolidada del TJUE. Sin embargo, los plazos para reclamar la devolución de cantidades pueden ser objeto de discusión y deben analizarse con detalle.

En esa revisión conviene fijarse, al menos, en estos factores:

• La fecha de constitución del préstamo hipotecario.
• La fecha exacta en que se pagaron notaría, registro, gestoría o tasación.
• Si hubo reclamaciones previas al banco que puedan tener relevancia práctica.
• La evolución jurisprudencial aplicable al momento de interponer la reclamación.
• La existencia de facturas y justificantes de pago completos.

Por prudencia, no es recomendable asumir que cualquier préstamo antiguo está fuera de plazo ni, en sentido contrario, que toda devolución está asegurada. En 2025, lo razonable es hacer una revisión individualizada antes de descartar o iniciar una reclamación.

Si se va a reclamar, suele ser útil hacerlo con un criterio documental claro desde el principio, precisamente para evitar problemas probatorios y para poder acotar bien qué cantidades se solicitan.

Qué documentación ayuda a preparar la reclamación

La documentación para reclamar la hipoteca es determinante. Sin escritura ni facturas, la viabilidad práctica de la reclamación puede complicarse mucho, incluso aunque exista una cláusula de gastos claramente predispuesta.

Lo habitual es reunir:

• Copia de la escritura del préstamo hipotecario.
• Factura de la notaría.
• Factura del registro de la propiedad.
• Factura de la gestoría, si intervino.
• Factura de tasación.
• Justificantes bancarios o recibos de pago.
• DNI del titular o titulares y, en su caso, documentación de representación.
• Cualquier reclamación previa presentada al banco y su respuesta.

Si falta alguna factura, aún puede haber margen para reconstruir la prueba pidiéndola al profesional o entidad que la emitió. No obstante, cuanto más completa esté la documentación, más sencillo será concretar importes y fundamentar la petición.

También conviene revisar si en la escritura la cláusula aparece redactada de forma genérica, imponiendo al prestatario todos los tributos y gastos sin distinción. Ese detalle suele ser relevante al analizar el carácter abusivo de la condición general.

Cómo suele plantearse la reclamación ante el banco y, en su caso, por vía judicial

La reclamación ante el banco suele ser el primer paso práctico. Lo normal es presentar un escrito en el que se identifique la escritura, se señale la cláusula de gastos que se considera abusiva, se relacionen las cantidades abonadas y se solicite su revisión con devolución de los importes que correspondan.

Ese escrito conviene acompañarlo de copia de la escritura y de las facturas, dejando constancia de la presentación. Aunque no siempre resuelve el conflicto, puede servir para delimitar la controversia y para comprobar la posición de la entidad antes de valorar otras actuaciones.

Si no hay acuerdo, puede estudiarse la vía judicial. Aquí es importante actuar con prudencia: no existe una respuesta idéntica para todos los asuntos, ni debe prometerse un resultado uniforme. El enfoque dependerá de la redacción de la cláusula, de los documentos disponibles, de las cantidades abonadas y de la jurisprudencia vigente en el momento de reclamar.

Desde un punto de vista técnico, suele ser útil separar con claridad qué se pide exactamente: la declaración de nulidad de la cláusula abusiva, la restitución de determinadas partidas y, en su caso, un análisis independiente de la comisión de apertura si también se quiere discutir.

Qué dice la jurisprudencia reciente sobre gastos hipotecarios y comisión de apertura

La doctrina del Tribunal Supremo ha sido decisiva para perfilar el reparto de los distintos gastos cuando una cláusula imponía todos ellos al consumidor. A su vez, el TJUE ha insistido en que la tutela frente a la cláusula abusiva debe ser real y efectiva, especialmente en lo relativo a la nulidad y a los efectos restitutorios.

En gastos hipotecarios, la jurisprudencia ha ido diferenciando por conceptos, evitando soluciones idénticas para notaría, registro, gestoría o tasación. Por eso, cuando se habla de devolución de gastos hipotecarios, lo correcto no es afirmar que todos se recuperan siempre, sino que cada partida debe revisarse conforme a la doctrina consolidada y a la documentación del préstamo.

Respecto de la comisión de apertura, la jurisprudencia reciente obliga a un análisis especialmente cuidadoso. No basta con que exista la comisión para entenderla nula ni, por el contrario, válida en todo caso. Habrá que examinar la transparencia de la cláusula, la información facilitada al consumidor, la comprensión real de su carga económica y su encaje contractual.

En definitiva, la línea jurisprudencial más asentada no favorece respuestas automáticas, sino revisiones individualizadas con apoyo en escritura, facturas y fechas.

Resumen práctico y siguiente paso razonable

En 2025, reclamar gastos hipotecarios puede seguir teniendo sentido si en su día el banco impuso al consumidor una cláusula de gastos predispuesta y este abonó conceptos como notaría, registro, gestoría o tasación. Ahora bien, lo decisivo es no simplificar: anular la cláusula no es exactamente lo mismo que recuperar el dinero, y los plazos de la acción restitutoria deben valorarse con cuidado.

Errores frecuentes son reclamar sin facturas, incluir la comisión de apertura como si fuera automáticamente devolvible, o dar por perdido el asunto sin revisar antes las fechas y la escritura. También conviene evitar modelos genéricos que no distingan cada gasto ni expliquen qué cantidades se reclaman realmente.

Como siguiente paso razonable, suele ser útil reunir la documentación, identificar la cláusula concreta y revisar de forma individual la viabilidad de la reclamación. Si se busca seguridad jurídica, una valoración previa del caso puede ayudar a decidir si compensa reclamar ante el banco y, en su caso, estudiar la vía judicial con un planteamiento bien fundamentado y asesoramiento legal para deudas e impagos.

Preguntas breves frecuentes