Contrato de arras: pasos antes de comprar vivienda

¿Qué es el contrato de arras y tipos principales?

El contrato de arras es un acuerdo privado mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa de una vivienda en un plazo determinado, entregándose una cantidad de dinero como señal. Esta suma, que suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio, sirve para reservar el inmueble, fijar condiciones y dotar de seguridad al proceso mientras se ultiman trámites legales y financieros. Aunque es un documento privado, su impacto económico y jurídico es significativo, por lo que redactarlo con precisión evita conflictos posteriores.

Existen tres tipologías principales de arras, que conviene distinguir porque sus consecuencias ante un incumplimiento varían: las arras confirmatorias, las penales y las penitenciales. Las arras confirmatorias actúan como prueba de la existencia del contrato y del pago a cuenta del precio. Si alguna parte incumple, procede exigir el cumplimiento o una indemnización de daños, pero no la simple pérdida o devolución doblada como regla automática. Las arras penales incluyen una penalización pactada: la parte que incumple asume la sanción económica fijada, sin perjuicio de que pueda reclamarse el cumplimiento si se pactó. Por último, las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) permiten desistir del contrato: si el comprador desiste, pierde la señal; si lo hace el vendedor, debe devolverla doblada. Esta modalidad es la más utilizada en la práctica porque aporta una salida clara si no se cumplen condiciones suspensivas (concesión de hipoteca, ausencia de cargas, etc.).

Elegir correctamente el tipo de arras condiciona la estrategia de negociación. Quien compra suele preferir arras penitenciales con condiciones suspensivas que le protejan si el banco no concede la financiación o si aparecen cargas registrales. El vendedor, por su parte, busca plazos breves y una señal suficiente que desincentive desistimientos. En cualquier caso, el contrato debe reflejar con nitidez el precio total, la forma de pago, la distribución de gastos, el estado del inmueble y la fecha tope para elevar a escritura pública. Así, el acuerdo funciona como un mapa de ruta: establece metas, tiempos y consecuencias, reduciendo incertidumbres en una de las decisiones patrimoniales más relevantes de la vida.

Documentos previos imprescindibles antes de firmar

Antes de entregar una señal es esencial revisar un conjunto de documentos que acrediten la situación jurídica y material de la vivienda. En primer lugar, la nota simple registral permitirá confirmar la titularidad, las cargas (hipotecas, embargos, servidumbres) y las limitaciones de disposición. En paralelo, conviene solicitar recibos del IBI y un certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender, y su etiqueta debe mostrarse a potenciales compradores. Además, es prudente pedir el certificado de deuda pendiente si el inmueble tiene hipoteca y comprobar, mediante el catastro y los planos, que superficie y linderos coinciden con la realidad física.

Si la vivienda ha tenido reformas recientes, solicita licencia de obras y final de obra. Para inmuebles arrendados, revisa el contrato de alquiler y la situación de la fianza. Asimismo, verifica si existen expedientes municipales abiertos por infracciones urbanísticas o derramas aprobadas por la comunidad. Cuando el vendedor es una sociedad, añade la escritura de poder del representante y el certificado de acuerdos que autorizan la venta. Toda esta documentación debe revisarse antes de acordar plazos o penalizaciones, porque condiciona las condiciones suspensivas de las arras.

Como regla de oro, intenta que la entrega de la señal se haga por medios trazables (transferencia, cheque bancario) y que quede vinculada a la efectiva obtención de financiación o a la cancelación previa de cargas. De esta forma, si algo no cuadra en la verificación documental, las arras funcionarán como un seguro de salida y no como una trampa costosa. Organiza todo en una carpeta digital con nombres claros (nota-simple.pdf, ibi-2025.pdf, certificado-comunidad.pdf) para seguir los plazos sin estrés y poder compartirla con tu asesor o con el banco cuando solicites la hipoteca.

Pasos legales antes de comprar vivienda

El proceso legal previo a la compraventa se centra en verificar que el inmueble puede transmitirse sin sorpresas y que su situación urbanística y registral es correcta. Empieza por la nota simple para confirmar cargas. Si existe hipoteca, acuerda que el vendedor aporte certificado de saldo cero el día de la firma o gestione la cancelación simultánea. En caso de cargas administrativas o embargos, analiza su impacto y la forma de levantarlos. Revisa también el catastro para comprobar que la referencia catastral coincide con la finca registral y con la dirección real. Si hay discrepancias de superficie, valora una medición topográfica.

A nivel urbanístico, comprueba que no haya infracciones ni órdenes de ejecución pendientes. Si la vivienda forma parte de una comunidad, revisa estatutos y posibles limitaciones de uso (por ejemplo, alquiler turístico). Exige el certificado de eficiencia energética vigente y, si procede, la cédula de habitabilidad o documento equivalente. Si se trata de vivienda protegida, examina el régimen (precio máximo, requisitos para comprador, limitaciones de transmisión) porque afectará al precio y a la formalización.

En paralelo, define la forma jurídica de compra (gananciales, separación de bienes, compra a nombre de sociedad, copropiedad con porcentajes). Cada opción tiene implicaciones fiscales y sucesorias. Evalúa también los impuestos: ITP si es segunda transmisión o IVA + AJD si es primera entrega de promotor. Finalmente, coordina con la notaría la redacción de la escritura y solicita que se preparen borradores con antelación. Este trabajo preventivo permite que el contrato privado de arras recoja condiciones suspensivas bien definidas (financiación, cargas, documentación) y que la escritura pública sea un acto casi mecánico, sin sobresaltos.

Pasos financieros y negociación de hipoteca

La viabilidad financiera es el pilar que sostiene cualquier operación de compraventa. Antes de bloquear un inmueble con arras, solicita preaprobaciones en dos o tres entidades para conocer tu capacidad real de endeudamiento y el rango de intereses que puedes obtener. Compara TAE, comisiones (apertura, amortización, subrogación), productos vinculados (seguros de hogar y vida) y la política de revisión en variables o mixtas. La tasación marcada por el banco condicionará el porcentaje financiable: si el precio supera la tasación, tendrás que aportar más ahorro.

Negocia que el plazo de arras permita recibir la oferta vinculante (FEIN/FIAE) y obtener la tasación. Incluye una condición suspensiva que subordine la firma de escritura a conseguir financiación por un importe y condiciones mínimas. Si manejas varias ofertas, usa su competencia a tu favor: presenta contraofertas con números claros. Valora la amortización anticipada y la posibilidad de cambiar de tipo si el mercado lo aconseja. Si compras con otra persona, calculad vuestra ratio de esfuerzo conjunta para no tensar el presupuesto familiar.

Planifica la liquidez para la señal, el resto del precio en escritura, impuestos (ITP o IVA+AJD), notaría, registro y gestoría. Si el vendedor cancela hipoteca, puede haber gastos de cancelación registral a su cargo. Ordena el flujo de pagos: señal en arras, posible provisión de fondos y transferencias finales el día de la firma. Un buen cuadro financiero evita tensiones y te permite negociar desde la tranquilidad, que es el mejor aliado para defender tus intereses.

Cláusulas clave en las arras: plazos y condiciones

La potencia del contrato de arras está en sus cláusulas. Redáctalas con precisión y sin ambigüedades. Comienza por el objeto (identificación de la vivienda con dirección, referencia catastral y datos registrales) y el precio total, indicando la cantidad entregada como señal y su régimen (confirmatorias, penales o penitenciales). Fija un plazo máximo para firmar la escritura y el lugar de otorgamiento. Incluye condiciones suspensivas como la concesión de hipoteca, la cancelación de cargas o la aportación de certificaciones específicas (energética, comunidad, ITE).

Añade penalizaciones claras por incumplimiento: pérdida de la señal si desiste el comprador o devolución doblada si desiste el vendedor, cuando sean penitenciales. Si se pactan confirmatorias o penales, detalla qué daños se consideran indemnizables y cómo se calcularán. Regula la distribución de gastos (quién paga notaría, registro, gestoría, plusvalía municipal) conforme a la costumbre local o a la negociación particular. Prevé la entrega de llaves, el estado de conservación y la posesión (libre de cargas y arrendatarios, salvo pacto).

• Plazo de firma y prórroga automática limitada (por ejemplo, 15 días).
• Condición suspensiva de financiación con importe mínimo y entidad.
• Obligación del vendedor de aportar certificados y cancelar cargas.
• Régimen de arras escogido y consecuencias del desistimiento.
• Resolución de controversias (mediación y fuero competente).

Usa un lenguaje sencillo, sin dejar espacio a interpretaciones. Si hay elementos singulares (mobiliario incluido, electrodomésticos, plaza de garaje, trastero), anéxalos con inventario detallado. Y, sobre todo, documenta cada pago con recibos o transferencias identificadas por el concepto “arras” para evitar disputas.

Checklist de due diligence del inmueble

La due diligence es una revisión integral para detectar riesgos antes de cerrar la operación. No se limita a papeles: implica analizar la realidad física, técnica y vecinal del inmueble. Empieza con una inspección ocular para detectar humedades, grietas, instalaciones antiguas o carpinterías ineficientes. Revisa el informe de ITE (si procede), posibles derrmas aprobadas, y solicita a la administración los archivos urbanísticos sobre el edificio. Verifica la ocupación: la vivienda debe entregarse libre de inquilinos, ocupantes o cargas de uso, salvo que se pacte lo contrario.

Analiza el entorno: ruidos, accesos, servicios, previsiones urbanísticas (zonas verdes, viales). En edificios con sistemas centralizados, pregunta por el estado de la caldera, ascensor y tejado. Si planeas reformas, consulta con un técnico la viabilidad estructural y el régimen de licencias. Valora también la eficiencia energética y el coste estimado de actualizar instalaciones. Este análisis previo permitirá ajustar el precio o introducir condiciones en las arras para que el vendedor resuelva ciertos puntos antes de la escritura.

Documentar la due diligence no solo te protege; también te da poder negociador. Cuando justificas tus peticiones con informes y presupuestos, es más fácil acordar rebajas o reparaciones previas sin tensionar la relación con el vendedor.

Trámites en notaría y cronograma hasta la escritura

Una vez firmadas las arras, el objetivo es llegar a notaría con todo alineado. Coordina con la notaría la preparación de borradores de escritura: datos de las partes, descripción registral, precio, forma de pago y cancelaciones. Si hay hipoteca, la entidad enviará su representante con la documentación. Pide con antelación la provisión de fondos y confirma plazos de liquidación de impuestos tras la firma (ITP o IVA+AJD). La notaría solicitará certificaciones registrales actualizadas para asegurar que no han aparecido nuevas cargas.

Define un cronograma realista: (1) semana 1-2, recopilación documental y tasación; (2) semana 2-3, oferta vinculante y borrador de escritura; (3) semana 3-4, firma y entrega de llaves. Si surge algún contratiempo (tasación por debajo del precio, certificados pendientes), aplica la prórroga prevista en las arras. El día de la firma, revisa que las transferencias estén preparadas, que el vendedor aporte recibos de suministros y que la vivienda se entregue libre de cargas y ocupantes.

• Borrador de escritura revisado por ambas partes.
• Certificados y documentación de identidad actualizados.
• Oferta hipotecaria y tasación disponibles.
• Provisión de fondos confirmada y medios de pago listos.
• Citas coordinadas: notaría, banco y, si procede, gestoría.

Tras firmar, la gestoría o tú mismo registraréis la escritura y liquidaréis impuestos. Solicita copia simple electrónica para trámites rápidos y conserva los justificantes de pago. Este cierre ordenado facilita cambiar suministros y empadronarte sin demoras.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

Uno de los errores más habituales es firmar arras sin haber leído con calma el régimen pactado. Confundir arras penitenciales con confirmatorias cambia por completo las consecuencias de un desistimiento. Otro fallo común es no prever condiciones suspensivas de financiación o cancelación de cargas; si el banco deniega la hipoteca o aparece un embargo, la señal podría perderse. También se suele descuidar el plazo: fijar fechas demasiado ambiciosas genera tensiones y prórrogas improvisadas.

Evita pagar en efectivo sin recibo detallado; usa transferencias identificadas. No asumas que el mobiliario está incluido si no consta en inventario. Revisa la situación comunitaria (deudas, derramas) y la eficiencia energética. Comprueba la ocupación: si hay inquilinos, analiza derechos y plazos de desalojo legal. Y, sobre todo, mantén una comunicación transparente con el vendedor: compartir dificultades a tiempo ayuda a pactar prórrogas o ajustes sin conflictos.

La mejor prevención es trabajar con borradores, listas de comprobación y asesoramiento profesional. Un enfoque metódico minimiza la incertidumbre y preserva la relación entre las partes incluso si aparecen imprevistos.

Modelos y estructura de contrato de arras

Aunque cada operación es única, muchos contratos de arras comparten una estructura base. Emplear un esquema claro te ayudará a ordenar la negociación y a no olvidar cláusulas importantes. Comienza con la identificación de las partes (nombre, DNI, domicilio) y la descripción del inmueble (dirección, referencia catastral, finca registral). Continúa con el precio total y la cantidad entregada en concepto de arras, especificando la modalidad (penitenciales, confirmatorias o penales). Añade el plazo máximo para la escritura y el lugar de otorgamiento.

• Condiciones suspensivas: financiación mínima, cancelación de cargas, entrega de certificados.
• Estado de la posesión: libre de ocupantes, arrendamientos o derechos de terceros salvo pacto.
• Inventario de bienes muebles incluidos en la venta.
• Distribución de gastos e impuestos.
• Régimen de incumplimiento y penalizaciones.
• Prórroga: plazo y forma de activación.
• Resolución de conflictos y fuero.

Incluye anexos con copias de documentos clave: nota simple, certificados de comunidad, eficiencia energética, recibos de IBI, inventario y fotografías. Usa un lenguaje preciso y evita fórmulas ambiguas. Recuerda numerar cláusulas y anexos para facilitar referencias. Este modelo no sustituye el criterio profesional, pero te servirá como guía práctica para negociar con seguridad.

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